?　　生活日?qǐng)?bào)3月26日訊 住宅維修資金作為房子的“養(yǎng)老金”，由于支取程序繁瑣一直使用率不高。為了破解房子“看病難”的問題，將于5月份開始實(shí)施的新版《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定：反對(duì)票低于三分之一就可以動(dòng)用維修資金；電梯故障停運(yùn)、地下車庫雨水倒灌等緊急情況可以走綠色通道。

　　尷尬現(xiàn)實(shí)

　　征集三分之二同意票幾無可能

　　住宅專項(xiàng)維修資金，也叫公共維修基金，可以說是房屋的“養(yǎng)老金”。大量維修金在賬戶里“睡大覺”的同時(shí)，業(yè)主需要用這筆錢維修房屋時(shí)卻困難重重。

　　濟(jì)南歷下區(qū)正大城市花園一期的業(yè)主，就曾為使用維修資金的事頗費(fèi)周折。該小區(qū)2004年交房入住，業(yè)主共交了600多萬元維修資金，從未用過。小區(qū)里唯一一座兒童滑梯壞了，旁邊的軟墊也需要更換。這屬于小區(qū)公用設(shè)施，有業(yè)主提議提取維修資金。

　　按照規(guī)定，需要三分之二以上業(yè)主簽字同意。在征求意見時(shí)，家里有孩子的業(yè)主都支持，沒孩子的住戶則不肯簽字。業(yè)委會(huì)跑了很長時(shí)間，始終達(dá)不到前述比例，最終也沒用上維修金。

　　二環(huán)南路一小區(qū)，物業(yè)公司要使用維修資金更換單元門的門禁系統(tǒng)。從去年就開始挨家挨戶征集業(yè)主簽名，至今尚未跨過“三分之二”這個(gè)門檻。

　　按照物權(quán)法的規(guī)定，有利害關(guān)系的專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，才表決通過。在現(xiàn)實(shí)中，這種法定的“雙三分之二”原則，幾乎成為“不可能完成的任務(wù)”。

　　最大變化

　　從支持請(qǐng)簽名變?yōu)榉磳?duì)請(qǐng)簽名

　　在很多業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司看來，這一門檻缺乏可操作性。省住建廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2014年5月底，有的城市維修資金從未使用過。

　　經(jīng)過審計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年底濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金已累計(jì)結(jié)存超過43億元。截至同年10月，濟(jì)南商品房維修資金共使用1069筆，涉及金額1190余萬元，房改房使用631筆，涉及金額2665萬元。記者了解到，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未經(jīng)過審計(jì)。

　　今年5月份開始實(shí)施的《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，對(duì)動(dòng)用維修資金表決方式做了變通。除了“雙三分之二”同意，新增了異議表決。也就是說，持不同意見的業(yè)主占建筑物總面積三分之一以下且總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　濟(jì)南一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人李先生認(rèn)為，這將大大減少扯皮現(xiàn)象，實(shí)踐中很多業(yè)主是“中間派”，不反對(duì)提取維修資金，但也不簽名同意。新辦法實(shí)施后，可以只讓反對(duì)的業(yè)主簽字，難度就降低了。

　　應(yīng)急程序

　　八類緊急情況可先使用后公示

　　新辦法為“緊急維修”開通綠色通道，特殊情況無需征集業(yè)主簽字同意，可以先提取資金使用，事后公示。“緊急情況”具體包括八類：屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，電梯故障或停運(yùn)，消防系統(tǒng)故障，建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，地下車庫雨水倒灌，以及其他可能造成人身安全事故的情況。

　　目前執(zhí)行的2009年版《山東省住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，可開綠燈，但沒有進(jìn)一步明確細(xì)化；由各市根據(jù)實(shí)際情況自行設(shè)定。其中，濟(jì)南市規(guī)定，屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷，電梯運(yùn)行存在安全隱患的，消防設(shè)施出現(xiàn)故障等均可走應(yīng)急程序。

　　可持續(xù)性

　　小區(qū)公共收益六成繳存維修資金

　　維修資金使用難的另外一大因素，是并非所有的房子都交了“養(yǎng)老金”。目前，濟(jì)南市大約有4萬戶業(yè)主少繳存維修資金4.1億元。從2007年開始，不給房子交“養(yǎng)老金”，房產(chǎn)登記部門不予辦理房產(chǎn)證。在這之前的房子有一些沒有交這筆資金，但所有的房子都會(huì)需要維修。

　　以萬盛園A區(qū)3號(hào)樓為例，樓頂漏水，頂層的業(yè)主提出動(dòng)用維修資金進(jìn)行修繕，但48戶居民中只有8戶交了維修資金。整個(gè)小區(qū)繳存率不足10%，而且是在二手房交易的時(shí)候交的。

　　新辦法規(guī)定，還未繳納維修基金的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主可以選擇一次性補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費(fèi)逐月補(bǔ)交、續(xù)交。此外，可以用小區(qū)的公共收益繳存房屋“養(yǎng)老金”。在扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于繳存維修資金，具體繳存比例不能低于總金額的60%。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，各市情況不一，房產(chǎn)實(shí)行屬地化管理，短時(shí)間內(nèi)恐怕難以統(tǒng)一到省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。包括濟(jì)南在內(nèi)，各市還要根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)適應(yīng)性文件。記者 趙國陸