?　　齊魯晚報濟南10月27日訊（記者 喻雯）27日，濟南市住房保障和房產管理局與市工商行政管理局召開新聞發布會，兩部門共同制定了《濟南市房地產經紀服務合同》、《濟南市存量房屋買賣合同》 （以下簡稱《合同》）等合同文本。即日起在全市正式推廣使用。

　　27日上午，濟南市住房保障管理局副局長李勝偉介紹，近年來，濟南房地產業得到快速發展，但由于目前針對房地產經紀服務行業管理的現行法律法規較少，也可以說還不健全，目前市場中仍有一定數量的違規和不誠信經營、利用格式合同搞欺詐、承諾不落實等現象，造成消費者利益受損，也給濟南房地產業發展造成了不良影響。

　　為了有效打擊違規房地產經紀機構擾亂行業正常經營行為，切實保護交易當事人的合法權益，今年年初，濟南市房管局和工商局即著手制定起草《濟南市房地產經紀服務合同》、《濟南市存量房屋買賣合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。經過多次討論、修改，9月份新版合同對社會公開征求了意見，同時，房管局組織部分房地產經紀機構模擬房屋買賣簽約進行了試用，進一步對合同進行了完善。

　　記者了解到，《合同》包括《濟南市房地產經紀服務合同（出售委托）》、《濟南市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》、《濟南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》三個部分，適用于本市行政區域內已取得房屋所有權證的房屋再上市交易。

　　具體來看，房地產經紀機構接受委托代理出售房屋的，應使用《濟南市房地產經紀服務合同（出售委托）》與委托方簽訂經紀服務合同。

　　凡經房地產經紀機構居間或代理服務達成交易的，房地產經紀機構與買賣雙方應使用《濟南市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》簽訂買賣合同。買賣雙方自行達成交易的，可選擇使用《濟南市存量房屋買賣合同（自行成交版）》簽訂買賣合同。房地產經紀機構和買賣雙方可登錄濟南市住房保障管理局門戶網站（http://www.jnfg.gov.cn）和濟南市工商行政管理局門戶網站（http://www.jngsj.gov.cn）下載所需合同文本。

　　原戶主賴著不遷戶口不行了

　　新版合同解決了中介霸王條款等四大問題

　　濟南市房管、工商聯合制定的二手房買賣合同即日起正式推廣使用，在三個版本的合同中，《濟南市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》成為廣大購房者最為關注的。新版合同，避免了哪些陷阱風險？此前中介自行制定的霸王條款又是得到了怎樣的規避？27日，濟南市房管局、工商局有關負責人做了詳細解讀。

　　問題1 合同中明確資金監管

　　通過中介買賣二手房，廣大購房者最為關注的就是房款的交納方式和安全性。買方擔心先交首付款，賣方不給過戶；賣方擔心先把房子過了戶，房款拿不到。

　　為了規避買賣雙方的資金風險，新版合同第二條設定了資金監管和自行交割房款兩種方式，當事人可自行選擇；當事人選擇資金監管交割房款的，經紀機構有義務協助當事人辦理資金監管有關事項。

　　合同中明確規定，買賣雙方選擇資金監管交割房款的，經紀機構協助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內（時間雙方約定）與資金監管機構簽訂《存量房交易資金監管協議》。

　　買方將交易資金先存入專用賬戶，產權過戶登記完成，確認買方可以領取房產證后，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。

　　問題2 交易資金中介不得經手

　　記者了解到，合同第二條“房款支付”上，明確規定：簽訂合同時，買受人向出賣人支付的定金，可抵房屋價款。

　　“這一條明確了買房定金是直接交給賣房者的，原則上來說，中介不得經手房屋的交易資金。”李勝偉解釋，中介收取的主要是房屋傭金，合同也對傭金標準做了明確說明。合同第六條設定了經紀方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經紀服務委托的服務事項和約定的服務標準時，當事人可約定傭金的支付方式。

　　除了房屋傭金外，經紀機構為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務的，應當向買賣雙方說明服務內容、收費標準等情況，經買賣雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費行為。

　　問題3 戶口遷移做出明確約定

　　不少人買二手房，是為了孩子上學的學區房。但是不少人買了之后才發現，原房主的戶口一直沒有遷走，影響了孩子落戶，很難維權。為了解決這一問題，在新版合同有了相關約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項的履行，買賣雙方可以做出相關約定。

　　濟南市房管局產權市場處有關負責人稱，在遷移戶口上，買賣雙方可以做出明確約定，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當做“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時間內把戶口遷走，可以退還押金，如果達不到要求，買方可以把此當做補償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護買房者的利益。

　　此外，在維修資金的轉移上，此前有不少購房者并不了解，很多直接就不辦理轉移業務。為了解決這一問題，合同中約定，該房屋若建立了房屋專項維修資金，其專項維修資金賬戶中結余的資金隨房屋所有權同時轉讓，出賣人同意本房屋專項維修資金過戶、變更至買受人名下。

　　問題4 合同明確中介違約責任

　　新版合同實施前，二手房買賣合同多是各家中介自行制定。在各種條款的設定上，購房者完全處于弱勢被動地位。購房者多要無條件按照經紀機構合同來執行，比如辦事流程、付款方式等，買賣雙方的權益多得不到保障。

　　為了解決這一問題，合同第七條“違約責任”中，明確了經紀機構的違約責任。經紀機構應為買賣雙方提供誠信服務，若因經紀機構違法、違規行為或未盡義務造成買賣雙方損失的，經紀機構應承擔相應賠償責任。

　　買賣雙方單方違約導致本合同解除的，若經紀機構無過錯，違約方應代守約方向經紀機構支付中介傭金，守約方已支付的，經紀機構應退還守約方支付的中介傭金。買賣雙方或其中一方當事人逾期支付中介傭金的，違約方每日按未付向經紀機構支付違約金。

　　“一處違法，處處受限”

　　中介不使用示范文本將計入信用檔案

　　二手房新版合同即日起將正式實施，如何確保合同的實施真正落到實處？

　　27日，濟南市住房保障管理局副局長李勝偉稱，首先是按照住建部《房地產經紀管理辦法》的要求，在經營場所醒目位置公示政府主管部門制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同。其次是做好規范文本的學習、培訓工作，凡已取得房屋所有權證的房屋再上市交易均應使用規范合同文本。在業務工作中，凡買賣雙方要求使用規范合同文本的，經紀機構不得拒絕。最后，濟南市房管部門受理房地產經紀服務糾紛時，凡未按要求使用規范文本的，將參照規范文本的有關格式條款予以處理，同時作為機構不良行為計入機構信用檔案向社會予以公示。

　　濟南市工商局副局長楊先杰說，為確保經營單位真正用好合同示范文本，濟南市工商局和市住房保障管理局將組織開展對相關行業不平等格式條款整改情況的專項檢查。按照“抽查制”監管模式的要求，將格式條款的使用情況列為抽查的重點項目，發現存在排除限制消費者權利，減輕、免除經營者責任和加重消費者責任的不平等格式條款，工商部門將責令限期整改，依法予以查處。

　　同時，按照信用監管體系建設的要求，凡經工商機關查處的使用不平等格式條款等違法行為，相關案件信息將通過企業信用信息公示系統面向全社會公示，實現“一處違法，處處受限”監管格局。

　　提個醒

　　二手房買賣先查有無爭議

　　對于很多購房者而言，在買賣二手房時，因不熟悉二手房買賣知識和流程造成了一些不必要的糾紛。如何避免這些問題和麻煩，濟南市住房保障管理局有關負責人做出相關提醒。

　　該負責人說，購房者如通過房地產經紀機構進行二手房買賣，應委托持有合法證件的正規房地產經紀機構及房地產經紀人。對于買方而言，除了要實地看房、了解房屋情況外，最重要的審查賣方的主體資格及相關房產證件，以確保簽訂合同有效和日后順利過戶，在簽訂房屋買賣合同時，首先要認真閱讀、熟悉合同條款。

　　而對于賣方而言，為保證存量房交易和資金安全，可選擇市房管部門提供的資金監管服務代收代付交易資金（咨詢電話：82077114），確保自己的資金安全和及時到位。該負責人說，房屋權利登記分為獨有和共有，共有指兩個以上權利人共同擁有同一房屋，買賣房屋訂立合同時，房屋所有權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應在合同中簽字蓋章。

　　房屋買賣合同簽訂前，買受人應向市房屋產權登記中心查閱買賣房屋的有關登記（備案）資料，查驗買賣的房屋上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。

　　買賣已抵押房屋的，出賣人應當告知買受人房屋抵押的事實，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上房屋，只能在本集體組織內部轉讓。

　　 [編輯: 張珍珍]