取消限購后，各樓盤售樓處都聲稱迎來了一撥撥看房大軍。如今的樓市究竟人氣有多旺？昨日開幕的"2014青島房地產業博覽會"上涌動的人潮可窺見一斑。政策調整后，市民對樓市行情走勢有迷茫，開發商對購房需求有期待，諸多因素疊加，促使此次房展會形成了島城樓市的"秋季攻勢"。

    變化 房博會首次政府辦

    昨日，"2014青島房地產業博覽會"在青島國際會展中心1號館開幕，為期三天。本屆房博會由市城鄉建設委員會主辦，市房地產開發管理局、市廣播電視臺、市住宅產業現代化管理辦公室承辦。此次展會不僅有精品樓盤展示，還特設區市風采、民生項目、住宅產業化、政策咨詢、專家論壇等多個板塊和內容。共有近70家房地產開發企業200余個精品樓盤參展。

    "本屆房博會是政府規范展會市場，變商業展會向促進發展、加強交流的專業性展會轉型的一次嘗試。 "市城鄉建設委相關負責人介紹說，此次房博會是對全市在建、在售房地產項目的一次全景掃描，幾乎涵蓋了島城高中低端熱銷樓盤，全面展示青島房地產開發、城鎮化發展、棚戶區改造、住宅產業化、基礎設施建設等資訊。 "這里就像是一個房產超市，集合了各種住宅和商業項目產品，市民可以全面、便捷地在此挑選。 "該負責人表示，現場設立了政策咨詢區，市民可就關心的棚戶區改造、房屋征收、住宅產業化、保障房申購、公積金銀行信貸政策等問題進行現場提問。

    新盤 低價跑量成為主流

    "全民抄底，3900元/平方米起，青島低價新時代！""最高優惠10萬元，省出精裝錢! ""房子好，花錢少！ "昨日上午，記者一走進展廳，就被五彩斑斕的促銷廣告晃花了眼。舉牌串場、贈送小禮品、小丑即興表演……開發商為吸引人氣各出奇招。

    "29.9萬元就能買一套76平方米的山景高層，46萬起就能買花園多層……"位于城陽區的魯商·泰晤士小鎮項目驚爆的價格引來了眾多圍觀者。 "這是我們的大盤首次亮相，為確保銷售取得開門紅，首期房源都采取低于周邊樓盤價格的策略。 "項目策劃經理馮科表示。

    低價是此次參展項目普遍采用的戰術之一，還有許多項目針對展會推出了特價房源。其中位于市北區的櫻花郡推出了6套特價房，均價在13500元/平方米；桓竹苑推出10套限時特價房；新都心苑最后50套房源，限時折扣，1萬最高抵20萬元。

    老盤 加推房源諱言"降"字

    與新盤大肆宣傳特價、低價不同，不少市區的大盤在加推時，對于報價格外謹慎。 "二期價格與一期基本持平，每平方米有200-400元的上漲。 "針對兩位購房者關于加推房源價格的疑問，合肥路某樓盤的置業顧問這樣回答。 "這個項目一期業主還在裝修，如果二期報價降低，一期業主勢必心理不能承受，也會反作用影響二期的銷售。 "

    一位熟悉該樓盤的業內人士向記者透露，由于擔心降價引發前期業主不滿，大盤加推表面價格通常不會有太多實在的優惠。 "不過這個項目實際上是有暗降的嫌疑。 "該業內人士稱，一期樓座公攤面積達26%，二期加推的樓座公攤只有不到23%，還有一棟樓只有18%。 "公攤面積小了，也算是變相降價了。 "

    記者了解到，此類大盤加推的項目在展會上占了不少比例，比較其跟一期價格的確沒太多差距。

    看房 價格主導選房區域

    由于昨日是工作日，當天的看房者以中老年人居多，也有部分情侶或小夫妻前來看房。 "我只看每平方米13500元以內的房子，超過這個價格，我就承受不了了。 "家住市北區的李女士昨日攜丈夫推著不到兩歲的孩子一起來看房。 "我現在住市北區，打算添新房還是在這個區域，最遠不過李滄。 "

    "我看了很久的一套房子還是有降價跡象的。 "李女士說，她看好新都心區域的一個樓盤，盡管售價沒變，但上半年賣的是毛坯房，下半年開盤的成了精裝修，說明現在房價還是有點松動。

    家住火車站筒子樓67歲的馬先生也跟老伴一起來看房。"價格是我考慮的最重要因素。 "馬先生說，他住的筒子樓最近傳出要搬遷的動靜，異地安置不知會去哪里，所以先主動下手看看有沒有自己想住的好房源。 "只能考慮李滄和城陽。 "馬先生感慨說，市區的房價太貴，對于已經退休的老兩口來說，價格難以承受。

    觀察 "新都心"價格大火拼

    最近幾年的春季房展多以市郊房源為主，此次秋季房展會大有市區樓盤唱主角的趨勢。市北新都心、李滄世園會周邊、城陽惜福板塊，都是項目扎堆兒的區域。在本屆展會上，新都心的價格大戰也是購房者關注的焦點。萬科城和保利葉公館，被業內戲稱為"保爺大戰萬姑娘"，兩家僅隔一條黑龍江路，從地段、產品、配套到品牌、規劃各方面都差別不大，營銷節點也基本是同樣的步調。同樣位于新都心區域內的兩家本土開發商樓盤鑫源向上和泰成玲瓏郡也見縫插針地加入到戰團之中。

    銳理數據顯示，新都心板塊9月份的住宅成交均價僅13700元/平方米左右，為今年以來的新低。銳理地產網觀察員趙成分析，相對于青島的其它區域來說，新都心的房子比較好賣，但8月新都心板塊的庫存套數達到近2400套，是自2011年1月以來的最高值。由于購房者觀望情緒濃厚，開發商們也不得不在價格上做出讓步。

    萬科城和保利葉公館是新都心最具代表性的樓盤。"萬科城之前開盤都是一邊漲價一邊‘日光’，保利葉公館去年也有首開‘日光’的表現，到了今年，兩家樓盤開盤表現卻有下滑，不得不在價格上多做文章。 "趙成說，面對今年的市場環境，大開發商也是"壓力山大"。

    分析 要反彈看金融政策

    "去年下半年樓市的火爆，很多開發企業今年加大了開發力度，但今年上半年市場銷量慘淡，銷售壓力增大。"島城樓市分析人士張百忍表示，怎樣實現快速沖量是目前開發企業最為頭疼的問題。

    在展會上，也有多家二手房中介公司開設了展位。"沒想到今天看房的人這么多，"科威不動產青島分公司總經理孫杰表示，此次他們帶來了2萬多套二手房源參展。他指出，取消限購政策分兩步走，一些購房者陷入了"看不懂，多比較"，不停收集信息的忙碌中。二手房市場同樣存在觀望的情況，賣房的議價空間比上半年也減少了許多。

    鏈家房產的數據顯示，截至9月18日，本月島城二手房成交量同比8月下降5.57%，成交總面積同比下降10.89%。鏈家分析師劉爍認為，如果銀行信貸體系可以有所調整，符合購房者心理預期，則二手房市場回暖有望。

    據了解，9月1日青島全面放開住房限購后，青島銀行宣布擴大房貸利率優惠，辦理首套房貸只要信用記錄良好全部可享9折優惠，部分客戶最低可以享受8.8折的更高優惠。另外，青島農商銀行也執行首套房貸最低9折的優惠。但農行、中行、建行等國有銀行房貸利率并未發生變化，目前首套房貸仍執行基準利率。

    新觀點 青島樓市應"瞄準"流動人口

    在昨日的展會上，中國房地產協會副秘書長王平接受本報記者采訪時表示，國家的政策是穩定的，國家的房地產宏觀調控政策主要體現兩個方面。一是分城施策，分類指導，不搞一刀切。對于青島來說，就是如何實現城市的宏觀調控；二是供需平衡，建設市場和居民需求能不能達到平衡，而不是每年增長多少。供需平衡了，城市就是穩定的，國家就是穩定的。另外，許多人都很關心未來長期房地產市場會不會出現火爆或低落。從供需平衡角度來看，其實這個問題會逐漸淡化。青島未來的重點在于，對以前短缺時代經濟形勢的房地產建設，應轉向為流動人口服務，特別是為休閑、度假、體驗式流動人口的服務轉變。做好這一點，青島將迎來房地產的又一個春天。（記者 劉蘭星）