“自2014年9月 1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策 。”9月1日13時整，市國土資源和房屋管理局官方微博發出的信息，標志著本市實行了三年半左右的“限購令”成為歷史。根據市房地產交易中心發布的數據統計，8月放開主城區144平方米以上住房和新城區所有住房限購政策以來，月成交量破萬套。業內人士分析指出，房企借放松限購的良機降價跑量，導致成交井噴的同時，房價卻進入下行通道。

　　中國指數研究院9月1日發布上月房價指數也反映出，青島8月新建住宅平均價格為9544元/平方米，環比下跌0.13% 。開發商背負著高庫存的壓力備戰“金九銀十”，如今掙脫了限購韁繩的羈絆，普遍看好后市。

　　限購調整，這次對市場影響更大

　　青島8月對限購政策實行“微調”后，“9月全面取消限購”的消息在朋友圈流傳了近半個月，直到9月1日下午官方正式發布這條消息。“靴子”落地，島城邁入“后限購時代”。“從8月1日起局部放開限購以來，多數業內人士就已經預測到，全面放開限購是遲早的事。”克而瑞高級分析師張斌表示。

　　“青島8月調整限購政策以來，市場出現回暖，而房價卻沒有出現暴漲，說明限購‘可以放’。另一方面，成交量得到了刺激，嘗到甜頭的政府愿意‘繼續放’。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰分析道，杭州于8月29日全面放開限購，西安和貴陽于9月1日起全面放開，青島不是第一個，也不是最后一個，相比而言，這次取消了對主城區普通住宅的限購，又處在“金九銀十”的關鍵時機，對市場的影響更大。

　　市國土資源和房屋管理局官方微博在發布全面取消限購之后4分鐘，又發了一條關于保障性住房的微博，提出2016年以后青島每年建籌1萬套以上的公共租賃住房，到“十二五”末，本市保障性安居工程的覆蓋率將達到城市常住人口家庭的20%以上。對此，市國土資源和房屋管理局一名跟進了島城限購政策調整的負責人獨家回應城市信報記者，“這傳達了‘一手放市場，一手加保障，滿足多層次的住房需求’的指示精神。

　　8月最后一周成交飄紅

　　克而瑞分析數據指出，自8月1日青島部分解除限購之后，市場溫度開始回升。購房者觀望情緒緩解，案場的咨詢量和看房量平均提高30% 左右。開發商預期轉為樂觀，推盤熱情大漲，8月新增預售面積增加了一半左右。各項目大多采取小批量加推，低價產品入市，刺激了成交量增長，到8月25日，成交面積已超過7月。

　　根據每日記錄網上房地產的成交數據，城市信報記者總結得出，8月放松限購3天內成交變化不大，日均不到300套，而第一周成交達2295套，放松限購初步見效。第二周受開發商推盤節奏影響，周成交量環比略有下降，為1926套。第三周露出“井噴”之勢，達2664套。最后一周成交更是一路飄紅，日均成交量在400套以上，周成交達2936套。限購“滿月”，月成交量破萬，達10544套，市場對利好政策進行了積極回應。

　　成交破萬，政策的因素到底有多少？張斌認為必須客觀評價，“購房者因政策松動而產生的需求預期變化，和開發商以價換量的銷售策略，兩者的契合才是市場變熱的主因。”張斌舉例說，主城區的中海國際社區、萬科城國際公園、越秀星匯藍灣8月份都超過200套，中南世紀城克魯茲小鎮認購甚至超過500套……這些項目戶型也大都在144平方米以下，卻依舊很熱銷。城陽和黃島原有的滯銷盤，以及主城區大戶型，8月也未見明顯起色。

　　上月房地產市場仍處于調整期

　　中國指數研究院9月1日發布《2014年8月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，青島8月新建住宅平均價格為9544元/平方米，環比下跌0.13%，跌幅排百城第66位。

　　整體來看，8月房地產市場仍處于下行調整時期，青島、濟南等26個城市跌幅在0.5% 以內，跌幅有限。克而瑞信息集團提供的大數據分析指出，縱觀島城8月樓市，開發商在價格方面普遍調低了預期，以保證開盤銷售效果。但是新開熱銷多為市區項目，整體成交均價小幅上升。價格上的優惠讓利，仍是項目銷售的撒手锏。如滄口的越秀星匯藍灣，推出新樓座均價7600元，價格相對前期直降2000元，當天認購200多套。新都心的萬科城也開了新組團，更是推出均價13500元的精裝房，近350套的成交也創下了記錄。市政府對面的華潤中心悅府，也一改高大上的印象，通過降低裝修標準拉低售價。23500元的價格，也以高性價比贏得了認可，開盤銷售近130套。還有部分郊區別墅、海景豪宅也出現了大幅優惠，銷售出現起色。雖然部分企業和項目通過降價壓力有所緩解，但是無論出于外部競爭壓力還是內部業績要求，對待“降價”都非常謹慎。所以三季度的市場仍然會有波瀾，但整體仍以底部震蕩為主。

　　房企迎來去庫存良機

　　“如果你有兩套50平方米左右的房子，一套父母住，一套自己三口之家住，再想買一套100平方米的改善性住房，在9月之前是受限的。政策調整后，市場將會新增大量改善性購房者。”孫杰分析指出，除了改善性客群，學區房客群和外地籍購房者是另外兩大類受益者，“他們都是剛需中的剛需，對‘金九銀十’帶來積極影響，9月成交量有望創新高。”

　　“說實話，降價是開發商最不愿做出的選擇。預計‘金九銀十’期間，不少開發商還會選擇低價跑量。”青島著名樓市分析專家張百忍表示，“目前黃島新區、即墨市等地新房庫存量仍比較大，為了盡快消化庫存，不少開發商會選擇降價促銷 ；同時，在主城區，一些之前定價過高的樓盤，也會借機降價，阻止客戶流失。”城市信報記者了解到，全面取消限購一放開，不少新盤的售樓大廳及二手房中介公司均第一時間張貼出消息。“我們上周提前得到了消息，做出了相應準備。相信取消限購能極大提升市場信心，讓我們趁‘金九銀十’加大去化力度。”一家房企島城負責人說。

　　開發商審慎樂觀，購房者日趨理性。多名受訪市民表示，不會由于放開限購而加快購房節奏。行政禁錮的消失，讓市場化調節成為主力，分化和競爭日趨明顯。戶型好、配套全、性價比高的房子是市民最為關注的，在“后限購時代”的房地產市場拼殺中，產品本身的價值將進一步凸顯。

　　◎深度解讀取消限購房價上漲嗎？

　　9月1日下午，城市信報記者來到市房地產交易中心探訪，發現市民已經不需要辦理限購證明了。

　　全面取消限購是否會導致房價上漲？這是最被熱議的話題。“近期從全國限購解除的市場反應來看，政策調整對購房者心理或者市場導向上的意義更大。市場實際效果目前還體現在電話咨詢量和看房量的增長上，后期實際轉化效果還要看信貸、稅費等更實際的動作。從數據來看，8月份的成交量雖有所上漲，但并未達到‘井噴’現象；而成交均價上漲主要是因為主城區的華潤悅府、萬科城等項目加推，中高價位產品成交量有所增多。”張斌認為，正因為量和價并未出現大幅度的增長，政府才敢全面放開限購。限購政策的全面放開，代表了政府對房地產市場的積極態度，“這意味著今后一段時間內將不會再采取打壓政策。”

　　島城房產業內人士比較一致的觀點是，購房者、開發商的心理預期均會受到刺激，短期內成交量會增加，但如果信貸和公積金政策繼續從嚴，仍會阻止一部分購房者的腳步。“房價應該不會大漲，因為目前銀行限貸情況仍很普遍。在限購取消后，金融政策對于房地產的價格起決定性作用。”孫杰認為，政府雖然擔心房價出現報復性增長，但由于手里“還有牌”，一旦苗頭不對即可出招。“不動產統一登記和房產稅就是撒手锏，政府全面放開限購完全有底氣。”

　　短期內島城各大銀行的限貸政策是否會有所變化？目前青島市僅有青島銀行和青島農商銀行首套房貸利率最低打9折，而中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行等5家國有銀行以及招商銀行、中信銀行、浦發銀行等7家股份制銀行，仍執行首套房基準利率的標準不變。某銀行青島分行吳經理表示：“利率松不松綁，我們要等總行的通知。一般來說，總行對房貸利率的調整，不會受某一座城市樓市政策調整的影響。”

　　記者 劉樂芳 實習生 解俊蕾

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 劉曉明]