截至8月19日，滬深兩市已有46家上市房企發布中報 ，共實現營業收入1180.77億元，相較去年同期增長12%，其中76%的房企實現盈利。目前，萬科A以48.1億元的凈利潤繼續領跑 ，不過它中報毛利率下滑至21.8% ，為2008年以來的最低水平。與此同時，這46家上市房企中報毛利率下滑 5.7個百分點。

　　房企中報成績超預期

　　隨著上市房企半年報的陸續出爐，房地產行業上半年的業績狀況也輪廓漸顯。在上述46家房企中，有25家房企凈利潤同比增加。其中，7家房企凈利潤同比增長幅度超過100%，6家凈利潤增幅在50%至100%之間，實現50%以上大幅增長的房企比例占到28%。

　　目前，萬科A以48.1億元的凈利潤榮膺“最賺錢房企”。萬科A中報顯示，今年上半年萬科A實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。萬科A方面表示，今年上半年全國商品住房成交金額下降9.2%，其中包括北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽在內的14個城市住宅去化困難，存貨周期都出現了上升。

　　而從資金情況來看，46家房企負債率都在100%以內，剔除貨幣資金后的凈負債率則更低，也就是說，資金鏈處在安全線內。

　　業內人士認為，雖然上半年房地產銷售市場頗為慘淡，但從這些數據來看，整個房地產行業業績狀況并不算差，有些超乎市場預期。

　　部分凈利翻番有“水分”

　　部分房企業績的大幅增長，并不能完全反應市場的真實狀況。

　　例如，凈利潤增幅最大的國興地產，上半年凈利潤約為5000萬元 ，增長幅度高達700%以上，實現扭虧為盈。然而，該股業績實現增長主要是因為去年的樓盤銷售，今年計入收入，是“延遲”的反應。

　　而另外兩家凈利潤增幅超過100%的企業——萬業企業和上實發展同樣不是因為上半年房屋銷售情況良好所致。萬業企業上半年凈利潤同比增長350%，主要原因是新加坡銀利公司、新加坡春石公司和南京吉慶房地產有限公司股權轉讓完畢，確認相關投資收益所致；上實發展上半年凈利潤預增100%以上，同樣也是由于控股子公司上海豐啟置業有限公司51%股權轉讓收益所致。

　　不過，也有相當數量的房企業績增長直接受益于樓盤開發和銷售 。例如深深房、中弘股份、首開股份、天?；ǖ葞准夜荆习肽陜衾麧欘A增幅度都在100%以上，且都是由于開發的房地產項目銷售結算收入大幅增加，導致業績大幅增長。

　　行業毛利率下滑5.7個百分點

　　整體上看，上市房企雖然在營業收入和凈利潤指標上有所增長，但行業利潤率下滑卻是不爭的事實。從半年報中看，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，所占比例超過六成以上；46家房企平均毛利率為28%，較2013年年報上市房企整體毛利率33.7%，下滑5.7個百分點。

　　萬科A也同樣未能躲過毛利率下滑的命運，中期毛利率下滑至21.8%，為2008年以來的最低水平。而房企中仍能保持50%以上較高毛利率水平的大多為地方國企，如陸家嘴、深物業、廣宇發展、鐵嶺新城等。

　　西藏同信證券青島營業部投資顧問李正光認為，房企毛利率的下降是由多重原因造成的。他說：“首先，上半年國家對房地產貸款審批越來越嚴格，造成房企財務成本明顯提高。其次，近年來，一二線城市土地儲量的下降，造成地價不斷上漲，增加了房地產企業的拿地成本 。最后，上半年房價上漲趨勢得到抑制?？傮w上看，整個房地產行業的成本正在逐漸上升?！?

　　中信證券(山東)青島香港中路營業部投資顧問宗玉良則認為：“從中報中看，萬科A、保利地產等大型房企上半年未受到調控的影響，估計調控效應會在年底時反應出來?！?

　　繼續去庫存成房企主要任務

　　據國家統計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%，銷售額同比下降6.7%。截至6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。雖然全國各地樓市松綁、貸款放松的救市之舉此起彼伏，但去庫存仍將是房企下半年主要任務。

　　對未來的市場形勢，萬科總裁郁亮在半年報發布會上表示，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續去庫存的過程。他認為，近期各地進行了一系列政策調整，這有利于穩定市場信心，釋放一部分被抑制的置業需求；隨著央行多次強調要保護首次置業者貸款需求，未來的購房信貸環境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市場所出現的價格回調，一定程度上也有助于提升購房者的實際購買力。

　　招商地產在18日公布的半年報中也預計，隨著從中央到地方一系列放松政策的出臺與落實，下半年市場成交有望反彈。但總體來說，此次調整與前兩次的調整有所不同 ，更多的是出于供需失衡等市場內在因素所致，因此市場復蘇將是緩慢的。下半年將抓住銷售窗口期，以銷定產，控制節奏，狠抓營銷是公司下半年工作的重中之重。

　　對此，李正光認為，長期來看，房地產正從暴利行業回歸正常利潤水平。他說：“未來，運營成本的上升將使房地產企業利潤率進一步平均化，一線房企的市場份額將進一步加大，而中小房企或將退出房地產市場，或淪為大型房企收購的目標。”

　　記者 喬秀峰

　　 （來源：半島網-半島都市報）