從實施限購到限購“松綁”，國內房地產市場的前景并沒有迅速明朗起來。與此一路相伴的是，島城近幾年來房價高走，作為一種新型投資理財方式，國外房產投資為投資客關注。越來越多海外房產盯緊島城投資客的“錢袋子”，甚至推出專為境內買家定制的“中國風格”的房產項目。

　　調查顯示，從2008年開始，越來越多的機構開始涉足海外房產投資業務。對島城投資者的調查顯示，留學、移民是吸引他們投資海外房產的最大誘惑所在，但從“以房養學”到投資移民，房產投資構成移民海外的一個“跳板”。

　　海外房產多推“私人訂制”

　　“韓國維多利亞投巨資開發的濟州島項目，主要是針對中國的客戶，無論是戶型設計還是生活配套都是嚴格按照中國人居住的口味來設計。”8月6日上午，提到公司代理的項目，負責青島市場銷售的濟州島一家別墅項目銷售的經理劉金玲說。

　　記者注意到 ，這個項目包括280平方米的獨棟別墅、聯排別墅，也有65平方米的聯排別墅。“獨棟別墅有500平方米到 700平方米的庭院，65平米的小聯排別墅一層有60到80平米的庭院，聯排別墅還有35平米的看海陽臺。”劉金玲說。

　　據介紹，精裝修項目的價格為每平米18000元到兩萬元之間，與目前島城前海一線的高端住宅相比，價格優勢非常明顯。“但對境內買家來說，更大的優勢在于購買之后，可以獲得韓國政府批準的永住權政策。”劉金玲說。

　　“僅在2013年，但就澳大利亞房產投資方面來說，島城投資者已經成交了40多套澳大利亞的高端別墅項目。”8月6日下午，太平洋房屋總經理林憲周說。而多位經營境外房產投資業務的房產機構負責人在采訪中提到，這可能還是一個保守的數字。此外，加拿大、美國、新西蘭、西班牙等境外房產投資的成交額，也非常可觀。

　　以上述濟州島的這家別墅為例，劉金玲負責青島的市場，已經為期兩年之久，每年會舉辦七八次展會，每次會有150人左右客戶到場咨詢，而有意向去濟州島定居的客戶占半數左右，在去韓國看房后，簽合同的客戶約占三分之一到四分之一的比例。

　　隨著境外投資漸成風氣，包括太平洋房屋、21世紀不動產、22世紀不動產、科威國際不動產等在內的品牌中介都設立了專門的海外投資部，專門經營美國、澳大利亞、加拿大、韓國等地的房產投資項目。

　　教育移民優勢是最大誘惑

　　無論是濟州島項目，還是澳大利亞悉尼的項目，從目前各海外置業部主推的房源來看，教育資源優勢成為主打的招牌。以太平洋房屋也在代理的濟州島項目為例，項目臨近國際英語教育城，包括全世界16所著名的學府都成為項目主推的優勢。“大學城招收幼兒園到高中的各國學生，每年升入牛津和劍橋的人數在40%左右，而且大學城完全不限制中國人的入學比例。”濟州島項目的劉金玲說，現在有一位客戶就是已得到加拿大綠卡，但是孩子沒考進理想的高中，所以那位客戶改了主意 ，想在濟州島投資購房，就是為了解決孩子的教育問題。

　　“凡是在境外投資買房的，重點是關注孩子的教育這一塊，第二步的打算則是辦理移民。”太平洋房屋的林憲周說。

　　正是出于這個原因，21世紀不動產的海外置業部在向客戶推薦澳大利亞房產項目的同時，還會設專門的投資顧問，給客戶提供購房以后投資方向的專業咨詢。“因為在澳大利亞投資購房后，要想辦理移民手續必須要達到一個投資額度，才能給辦理。”21世紀不動產總經理助理時秋云說。

　　房產投資多為留學或移民

　　“其實海外房產投資，教育固然是一個首要的誘惑力，但多數投資者是為了移民鋪路。”提到目前的海外房產投資風向，一位多年從事海外房產投資業務的劉經理說。今年，他經手辦理的9個客戶，全是孩子在海外求學，已熟悉了那里的環境，先給孩子買房子住，但后一步的目標非常明確：移民。

　　“有兩位客戶，很有意思，因為在海外買房之前，先要賣掉在青島的房產。”劉經理說，其中一位客戶的別墅位于嶗山區，另一位則在即墨市有3套別墅，這兩個客戶之所以要處理掉目前名下的房產，顯然是做好了移民的打算。

　　“移民的話題，在高端群體的圈子里很普通，據我們了解，青島的房地產開發商有半數的已經辦理了投資移民。”劉經理說，從2008年開始，島城樓市火了之后，青島的投資移民風開始盛行。“尤其是2008年全世界的金融危機之后，外國房價大跌，加上人民幣升值等原因的共同促進，留學、移民出現上升。”劉經理說，至今，島城富人投資移民仍暗流涌動。

　　支付房款渠道多種多樣

　　但按照國家外匯管理局的規定，每個人每年境外用匯只能是5萬美元。海外房產投資者是通過什么手段把錢匯到國外購買到房產，這里面有沒有違規操作？

　　“如果資金量不是很大的話，可以通過組織親戚朋友采取螞蟻搬家的方式將資金轉移到海外賬戶，滿足國外購房的首付款要求。”太平洋房屋總經理林憲周說，比如可以分成多個人匯款，將購房款分批打到開發商的賬戶上。

　　但如果房產的總值超過100萬美元，這種“螞蟻搬家”式的匯款方式就不好使了。“這就需要走特殊的渠道。”多年從事海外房產投資業務的劉經理說。據介紹，所謂的特殊管道，是指選擇地下錢莊轉錢。

　　除了地下錢莊，還有其他的渠道。“可以跟法律打擦邊球，有些國外開發商在國內也有生意，可以在國內以人民幣支付；另外，香港是金融開放區，不受大陸外匯管制，也可以在香港開戶，利用香港的金融開放、不受大陸外匯管制的特點，進行海外匯款，就不受金額限制。”劉經理說。

　　■調查

　　房產中介只能分得小杯羹

　　在對這一蘊藏著巨大利益的“蛋糕”爭相切分的機構當中，專門的房產投資機構卻只能分到很小的“一杯羹”。

　　據太平洋房屋、22世紀不動產、21世紀不動產等多家機構的海外職業部負責人介紹，島城海外房產投資的最大渠道，并不是通過他們。“青島的留學移民機構都在做海外房產投資業務，而且9成左右的簽單被他們拿走了。”林憲周說。

　　“當初留學的時候，就是通過留學移民機構辦理的手續，在辦理手續的過程中，工作人員建議我買房，既可以自己住，還可以出租賺取租金。”目前在新西蘭留學的張鳳芝說，今年5月份，她通過這家中介買了一套房子。

　　“留學生畢業后想移民時，都會考慮在外國買房，這時多數人都會向以前給辦過留學的中介打聽房源，中介也會對這些留學后想移民的客戶實行一對一服務，從幫助找房源，領著看房，到處理過戶手續等全程服務，節省這些客戶一家一家找不同房產公司和律師的麻煩。”太平洋房屋總經理林憲周說，留學移民中介收取的傭金比例在2%到3%左右。顯然，這比辦理留學和移民手續的傭金要高出很多。

　　“我們在澳大利亞多個城市都有房源，如墨爾本、悉尼、布里斯班，既有公寓也有別墅，也可以幫助辦理貸款事項。”嶗山路一家知名留學移民中介移民部郭經理說，現在很流行“以房養學”，在國外買房后出租后的收益就可以和學費持平。

　　位于東海中路以及留學移民中介的咨詢部許經理算了一筆賬。中介給留學生辦理出國留學時傭金一般在1萬五千元人民幣左右，但學生出國后如想在澳大利亞買套房子，以位于市中心的公寓和郊區別墅為例，如果買了一棟價值50萬澳幣的別墅，房產過戶后會收取房產2% 左右的傭金(約6萬左右人民幣)。“學生畢業后大多想要辦理移民，一般會回頭聯系我們，從手續辦理到拿到綠卡的費用差不多將近4000澳幣(約2萬5千人民幣左右)。”許經理說。

　　■個例

　　購房兩年房價跌了10多萬

　　多數跨國房地產中介打出“海外買房價格公道、不限貸、永久產權、買賣自由”等招牌吸引投資者眼光。國外房產投資真的就一本萬利？記者采訪了在新西蘭置業的李成鑫，了解他海外房產投資的故事。

　　李成鑫夫婦均來自青島，2010年下半年，在新西蘭首都惠靈頓郊區買了一套兩層的小別墅，共花費40萬紐幣(約240萬人民幣)。“4年前在新西蘭工作后，就打定了在當地買房的想法。”李成鑫說，以前和妻子都在市區租房住，當時市南區的房價也已經在萬元以上，而新西蘭的房價比國內低不少，在和雙方家人商議后，兩人決定在惠靈頓買房子。

　　2010年，李成鑫看中了市郊的一棟兩層小樓。“兩層樓的房子共有3間臥室，包括2樓主臥室(有洗手間)，小廚房，客廳和1樓的2個小臥室，1個公共洗手間和可停放一輛車的車庫。”李成鑫說，因為我和妻子都不是永久居民，妻子還沒有固定工作，銀行拒絕貸款，所以采取一次性付款方式把房子買了下來。

　　“在新西蘭定居，孩子的教育有很大優勢。”李成鑫說，只要拿到綠卡，孩子從一年級到高三的學費全免，每年只需交點書本費就可以，大學學費可以向國家申請無息貸款。相比起國內很多學校高昂的學費，從幼兒園到大學，無疑可以省下一大筆教育經費。另外，新西蘭的醫療保障非常完善，盡管還沒拿到綠卡，但單位為他投了保險，幾乎所有的醫療費用都可以報銷。

　　李成鑫目前的年薪在5萬紐幣左右，盡管沒有房貸壓力，他想把一樓的2個臥室出租給留學生，賺點房租貼補家用。“但出租廣告打出后，都沒有人來租房，可當時定的價格僅為150紐幣，相當于郊區的租賃價格。”李成鑫說，置業時房產中介宣稱的“以房生錢”的說法很難實現。

　　因為租不出去，一樓的房子因為無人居住而潮濕不堪。“想把一樓的潮濕地毯換掉，重新粉刷一遍墻壁的話估算得幾千紐幣，實在是不劃算 ，現在只能把一樓當儲藏室來用。”李成鑫說，更讓他驚訝的是，今年4月份，他請了一家房產公司給自己的房子做評估，房價竟比買時的價位低了2萬紐幣，折合人民幣10多萬元。 記者 王愛科

（來源：半島網-半島都市報）