限購松綁后，西海岸新區一樓盤人氣火爆。

    8月起黃島、城陽、高新區的住房限購令“后會無期”，市南、市北、嶗山大戶型限購政策松綁，是否導致成交量井噴？3天來記者走訪發現，市民關注政策變化、到售樓處看房的熱情被調動起來，但受信貸從緊影響，大多數市民仍處在觀望情緒中，房地產交易中心人流量無明顯變化，成交仍然不溫不火。島城由于采用了漸進的方式，對樓市的刺激效果短期內十分有限。專家指出，主城區144平方米以上住房僅有5400套左右，占比較小，影響不大；而在樓市觀望情緒下，投資客在輔城區買第三套房的激情也有限。最受傷的莫過于青漂一族，在現行戶籍制度下，限不限購買房都要跨過一道障礙。

    市房地產交易中心人流變化不大

    “放開限購第一天，交易中心的人數沒有明顯變化呀！”市國土資源和房屋管理局法規處趙處長感嘆道。8月1日上午，記者和該局幾名工作人員來到房地產交易中心，只見門前有兩名記者在采訪，不見市民的蹤影，走進辦事大廳，發現人流量和取消限購之前的情況差不多。根據網上房地產統計的數據顯示，當天島城新房總共成交334套，其中，普通住宅成交310套，非普通住宅成交量僅為24套；二手房方面，當天本市成交82套，其中普通住宅成交80套。而取消限購前一天新房成交量為530套，取消后首日成交量不升反降。

    3日，市房地產交易中心一名工作人員介紹，“周末兩天由于銀行、稅務、公證、財政等部門輪休，而交易中心收件等窗口也休息，如果這些環節購房者還沒有走完程序，會影響證件的辦理。”數據顯示，2日島城新房總共成交234套，其中，普通住宅成交226套，非普通住宅成交量只有可憐的8套；二手房方面，當天本市成交48套，其中普通住宅成交47套。3日，島城新房總共成交295套，其中，普通住宅成交146套，非普通住宅成交149套；二手房方面，當天本市僅普通住宅成交27套。從以上數據可以看出，取消限購政策3天以來，新房日均成交量約為288套，與上月日均成交量263套相比無明顯增幅；3天內二手房日均成交52套，比上月日均成交量73套更少。“根據二手房交易流程，理論上需要第一天掛牌、第二天網簽合同、第三天買賣過戶，實際上需要更長周期，因此從成交上看不出取消限購的影響。”科威不動產青島區域總經理孫杰說。

    售樓處迎看房大軍，購房者仍觀望

    3日中午12點多，一家房產電商組織的看房團正在新業廣場召集網友，工作人員劉女士有點兒著急。“我們是12點半準時發車，現在已經有40多名網友來了，我們去城陽的線路只安排了一輛車，真擔心坐不下！”劉女士說，今年以來看房車經常空出半數座位，現在城陽限購取消了，很多市民打電話咨詢之外，去新城區看房的人明顯多了起來。“我們還得留出部分座位，提供給從城陽上車的網友，只好協調多出來的網友到市區線路了。”

    這輛看房車安排的城陽線還包括高新區一樓盤，該樓盤的售樓處前有一汪池水，很多看房者帶著小孩與池魚嬉戲。走進大廳，里面已被擠得水泄不通，平均一名置業顧問得向三名看房者講解。大廳一角請來的蛋糕師也忙暈了頭，做好的泡芙被一撥撥市民領走。

    熱鬧的看房場景并不意味著樓市回暖，很多人還是擺脫不了觀望情緒。被問及是否打算出手買房，在市北區上班的外地籍看房者李川說，“由于預算比較少，而城陽的房子總價相對低一些，我也不是第一次來這條線看房了。現在限購雖然取消了，但貸款利率沒有打折，如果這時候出手，恐怕以后每個月還貸壓力太大，生活質量會直線下降。”

    限購期煤老板砸千萬買大平層

    青島這次取消限購采取了漸進的方式，思路非常明確。以膠州灣為參考，東部城區樓市存量相對少，只放開144平方米以上住房；北岸新城和西海岸新區樓市壓力大，一次性放開所有限制。房價點評網青島首席分析師鄧國華表示，利用克而瑞大數據可以看出，限購解除對主城區的影響十分有限。

    主城區大戶型住房到底有多少？數據顯示，主城區144平方米以上戶型的存量在5400套左右，其中144㎡～170㎡庫存占比較大，主要為改善型洋房等產品，區域價值未被認可或者總價超出價格天花板，導致銷售困難。其次為200㎡～250㎡房產，多為大平層產品，目前市場接受度較低。400㎡～450㎡房產總價較高，多為臨海高端產品，去化周期最長。購買大戶型的客戶購買力受限較少，主要在意區位價值和項目品質，而不會在乎政策是否松綁。

    “限不限購能阻擋‘土豪’的腳步嗎？就在取消限購前一周，我幫一個外地煤老板買了套市南區400多平方米的大平層，他豪擲一千多萬，只是因為在別墅里待膩了，就打算享受空蕩蕩的居住效果。”島城一家房企的副總經理黃先生說，他朋友把老家一個親戚的戶口遷到了青島，才規避了限購政策。“如果晚一個星期再買，只是少了一個程序，沒什么太大的影響。”

    西海岸目標銷售30億大盤將發力

    記者統計發現，從2014年至今的供求情況看，城陽區仍是排名前三名的區域，供求比為1.06，價格略漲，市場形勢比較平穩。黃島區的成交則是全市第七名，銷售不暢的情況仍然存在，價格相應小幅下滑。高新區不但供過于求比較明顯，價格也出現了8%的下降。整體看來，相對于以往的風光，輔城區今年的風頭被五市壓過，不能說沒有限購政策的作用。而伴隨2013年的價格上漲，對投資者的吸引力也不如以前，庫存增長比較快。

    “截止到7月底，黃島區庫存190萬平方米，城陽區庫存152萬平方米，名列各區域的第四五位，屬于庫存比較嚴重的區域。”鄧國華說，城陽區屬于供需兩旺的區域，供求比較均衡，存銷情況也算安全。

    8月2日，黃島一家今年目標銷售超30億的大盤開放樣板間，邀請明星坐鎮，引來七千名左右市民“圍觀”。“8月份黃島放開限購是我們早就知道的，現在很多客戶總算沒有后顧之憂了，相信我們中旬開盤以后會大賣。”置業顧問胡經理充滿自信地說。

    “從目前來看，中央到地方都是以市場化手段調解為主，不再是行政的大棒。雖然輔城區在規劃政策方面有一定的優勢，但是供求關系和庫存情況都不容樂觀。”鄧國華用“審慎樂觀”來表達輔城區放開限購后的樓市走向。

    三問青島放松限購

    1、為何不放開90㎡～144㎡區間？

    “90平方米到144平方米這個區間的房子是首改客戶的目標，這部分客戶偏向浮山后、東李的中等面積住宅，在某種以上來說也是剛需，沒有釋放這部分需求，不能不說是這次放開限購的遺憾。”銳理數據青島公司總經理馬光明說，首改客戶有的想換大房，有的為方便孩子上學，都不以投資作為主要目的，不會搶剛需一族的房子，理應受到政策的保護。

    馬光明分析指出，主城區放開144平方米以上的住房限購政策，可以讓市區部分投資者把錢花在青島。

    主城區之所以僅僅放開144平方米以上住房，城市經濟專家、市委黨校劉文儉教授說，根據國家六部委的文件規定，享受國家優惠政策的普通住宅面積為120平方米，各省，自治區，直轄市還可上浮20%，于是多數城市才用144平方米作為分界線。

    2、已有兩套房誰還去黃島城陽？

    “限購時代”島城執行的政策可以用“限二禁三”來概括。在房地產市場不景氣的情況下，“香餑餑”已經不再像以前那么吃香了，反而一系列相關政策讓樓市風聲鶴唳，誰來購買三套房成為影響樓市成交的重點問題。“投資房產在某種意義上成了一種‘賭博’行為。如果你已經有了兩套房，你還買得起主城區豪宅嗎？就算你看好新城區的發展潛力，也買得起那邊的房子，但你會去黃島或城陽買一套嗎？”劉文儉說，就算黃島、城陽的限購政策“后會無期”，但不動產統一登記、住房信息聯網等政策成為懸在房產投資者頭上的“達摩克利斯之劍”。“可能短期在成交量上會有一定的表現，但是長期效果還要看信貸政策走向，更重要的是區域項目價格能否有足夠的吸引力。”鄧國華說。

    3、部分青漂為何仍被“誤傷”？

    無論是當年出臺限購政策，還是如今放松限購，有一類剛需購房者一直被誤傷。“我是今年四月份才被公司調回青島總部的，正月結的婚，必須買一套婚房，單位在市南區，我不可能到城陽買一套房子。買市北、李滄的房子，又買不起豪宅，因為沒有戶口，只能找代理鉆空子，多花冤枉錢。”近期在買房的劉康明吐槽道，“為什么受傷的總是我？”

    “對待這類購房者，政策也陷入了‘兩難’。”馬光明解釋說，像現在這樣有條件地放開主城區限購政策，來青工作不滿一年、確實打算在青島長期發展的“青漂”沒有購房資格，無疑是沉重的打擊；而如果放開外地籍購房限制，喜歡青島、看好青島的投資客會抬高剛需盤的房價，青漂仍然是受害者。 文/圖 記者 劉樂芳 實習生 項皓

（來源：半島網-城市信報）