宜昌家園

　　

萬泰隨園

　　萬泰隨園小區延期交房，挨著小學業主卻沒法讓孩子上學；宜昌家園施工一度停頓，導致公積金貸款買房的業主趕上政策收緊拿不到鑰匙……現在，投訴延期交房的越來越多。近日記者采訪此事時，有開發商爆料，定交房日期很激進“只為好賣”。而業內人士分析，資金鏈緊張導致許多開發商主動放慢了施工進度，耽誤了約定的交房日期。

　　案例 買的學區房延期5次

　　買了萬泰隨園房子的杜先生最近一直很不安。“我買的房子就挨著上清路小學，屬于學區房，可到現在房子也沒交。”杜先生無奈地說。

　　萬泰隨園位于市北區上清路23號，上清路小學、延安二路小學、廣饒路小學等小學分布在小區周圍，四十七中、十五中、十九中等，步行二十分鐘以內都可到達，正是看中了這些優點，許多業主在這里買了房子。記者7月21日登錄網上房地產查詢得知，小區3座多層住宅中，1號樓、2號樓均為6層，3號樓為5層，其中2號樓分為兩個單元，房源46套，其中33套已售。

　　記者隨后來到該小區，看到保安已經上崗。小區外墻已經粉刷完畢，內部環境也非常整潔。“最早定的交房日期是2012年年底，那時房子已經封頂了，因為當時我還沒辦下貸款來，聽說要延期交房，就協商改簽到2013年5月份了。”業主杜先生說，“但到了2013年的5月還沒交，又延期到7月底，后來又延期到年底，過完年又從今年的3月底拖到5月底，上次又說7月底。”

　　開發商頭幾次還變著花樣編理由，現在直接讓業主等著了，也不說什么理由了。杜先生介紹，“5月份說是外墻沒有驗收。”21日，據市建委墻改節能辦的王處長表示，該部門已經于6月30日進行了驗收。既然外墻已經驗收，那交房問題到底卡在哪里？對此，小區物業主任崔先生只是反復稱：“請業主稍安勿躁，馬上就可以交房了。”

　　對于交房，萬泰隨園售樓處的置業顧問林女士表示，交房日期“快了”，具體得問開發商。7月21日，記者聯系了開發商山東萬泰置業有限公司，辦公室主任蕭女士表示，近期將向業主發“交房通知書”，“盡量在這個月交房。”

　　位于宜昌路15號上的宜昌家園小區內，塵土飛揚 ，許多裝修工人忙碌地進進出出。可是通過公積金貸款購買房子的業主們，只能眼巴巴看著，他們仍然沒有交房。“現在只有全款的拿到鑰匙了。”業主李女士介紹。

　　據了解，宜昌家園是2009年開始建設的經濟適用住房，原定于2012年10月31號交房。據悉，之前由于開發建設涉法涉訴產生糾紛，資金短缺導致項目停工一段時間 ，2013年政府成立專門工作組，調撥資金續建項目。“壞就壞在當時停建半年，結果正趕上公積金貸款收緊，很多人不符合條件了。”李女士說。記者登錄網上房地產了解到，該小區共320套房源，已售150套，大約有50戶因公積金政策調整沒拿到鑰匙。

　　為此，記者致電詢問了該樓盤開發商，得到的答復是由于工期延遲，導致預售證超期，3月份公積金政策收緊，公積金無法到位。而對于像李女士這樣情況的業主啥時候能收房，開發商表示正在和市政府積極協調此事，但無法確定具體交房時間。

　　原因一 房屋驗收時間長

　　記者在采訪中發現，很多樓盤沒法交房，開發商都表示是因為沒有通過驗收 。“相對來說，大開發商延期交房的情況少一些，小開發商的樓盤幾乎難逃延期交房的命運。”島城一家房企的總經理黃先生透露，“小開發商對工期控制能力較差，沒法在較短的時間內完成工程，綜合驗收以后才能交房。政府手續方面要蓋大大小小上百個章，小到兩塊錢的白蟻防治手續，大到2.6% 的勞保資金，驗收涉及到消防、人防、規劃、節能等手續，一些在房地產業‘玩票’的企業hold不住的。”

　　說到驗收，市建委建筑工程管理局辦公室副主任李延斌介紹，首先是施工、監理、設計、勘察方面等聯合驗收，這相當于產品完成以后，乙方建筑商向甲方開發商交一份“答卷”；其次，消防、人防、規劃、節能等相關部門進行綜合驗收，其中墻改節能辦是建委下屬部門；最后，市建委質監站根據報上來的材料辦理備案，不出具具體的驗收意見。據了解，質監局的職能是對建設單位組織的竣工驗收程序等實施監督，察看其驗收程序是否合法，資料是否齊全，實物質量是否存有嚴重缺陷；工程竣工后，工程質量監督機構應向委托的政府有關部門報送工程質量監督報告，主要內容為地基基礎和主體結構檢查的結論，工程竣工驗收是否符合規定，以及歷次抽查發現的質量問題及處理情況。

　　“從拿地到辦下開工許可證，辦手續需要的時間少則9個月，多則1年。當年拿到一塊地時開的是一輛新桑塔納，等我把所有手續辦好，車子跑得快報廢了。”某地產公司老總黃先生說，這個過程很考驗開發商的活動能力，稍微出現差池，就導致后續工作跟不上，延期交房就成了自然而然的事情。

　　原因二 開發商故意“放衛星”

　　既然業內知道驗收很復雜，為什么不將這個時間成本算進去，一開始就跟購房者說清楚？“山東省一般只要能竣工驗收就可以交房，但青島卡得更嚴，必須綜合驗收以后才行。從拿地到交房一般需要三年，樓蓋到20%就可以辦理預售證賣房子了，你告訴購房者兩年之后才能交房，誰還來買？”一家大型房企的項目經理陳先生透露，開發商為了加快銷售、回籠資金，往往故意“放衛星”。“一些大開發商在辦手續時經驗比較豐富，能調動的資源相對多一些，即使放衛星也能及時補救。當然，這種行業潛規則會把風險轉嫁到購房者身上。”

　　“定交房日期必須激進一點，不然房子沒法賣。”開發商黃先生也表示，約定交房日期結果成了“空頭支票”，開發商也要承擔很多違約金，但在現行制度下，花這些錢總比賣不出房子的后果輕一些。

　　原因三 資金緊張進度跟不上

　　國家統計局18日發布的數據顯示，55個城市6月份新房的房價出現環比下降，比5月份增加了20個。青島的新房價格也同樣是環比下降，且降幅繼續擴大。其中，島城新建住宅價格指數環比下跌了0.6%，延續著今年5月份以來的下跌勢頭。一家房地產代理機構的副總經理秦先生說，樓市低迷，讓很多開發商的資金鏈受到考驗，有的因欠著工程款 ，導致開工進度跟不上；有的開發商為了踩準市場的步點，讓開盤時間趕上樓市明朗之時，故意放慢了開工進度。

　　“一般開始是由我們建筑商墊付，開發商在不同節點向我們付款 ，幾個重要的節點是沖出正負零(完成地下建筑，即開始建設一層之前 )、三層、五層、七層等，這些節點可能需要開發商撥付款項。”一家大型建筑企業的鞠經理介紹，由于今年很多開發商資金吃緊，導致劃撥的款項不到位，建筑方只能拖著工期了。“有開發商為了資金周轉考慮 ，還會主動控制進度，開工就意味著砸錢，緩一緩對他們的資金壓力是一種解壓。”業內人士指出，這種行為會導致樓盤建設周期延長，業主住進新家的日子可能就變得不確定了。

　　律師

　　評估延期交房損失，向霸王條款說“不”

　　針對延期交房的現象，山東柏瑞律師事務所邢麗麗律師指出，《合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。“在延期交房的過程中，很多開發商把人為原因歸結為‘不可抗力’，實際上是說不過去的。除非像2003年那時的‘非典’，工地必須要停工。”刑律師說，在房屋買賣過程中，司法機關往往會根據合同的約定來處理糾紛案件，因此購房者應該事先詳細約定違約責任。

　　不過，房地產市場很大程度上來說屬于賣方市場，開發商會定下一些霸王條款。由于考慮到延期交房的因素，一些開發商甚至在購房合同中就約定“延期180天不算延期”。“一些人在簽合同時忽略了這個問題，往往會讓自己陷入被動境地。建議購房者一定不能閉著眼睛簽合同，涉及到延期交房的條款，要評估一旦延期會對自己家庭的負面影響有多大，得到多少比例的違約金才能彌補延期交房帶來的損失。”刑律師提醒。

　　文/圖 記者 劉樂芳 實習生 項皓

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 朱貴濤]