濟(jì)南自7月10日取消限購(gòu)，青島是否會(huì)給自己松綁便成為輿論熱點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，島城限購(gòu)三年多以來(lái)，市南區(qū)、超高層、300㎡以上戶型三類房源受影響最大，其中很多成為賣(mài)不動(dòng)的“蝸牛盤(pán)”。實(shí)際上，這幾年是島城房?jī)r(jià)漲幅較大的時(shí)期，萬(wàn)元線一路北上，在今年5月已經(jīng)越過(guò)李村公園，限購(gòu)政策的去留成了一個(gè)值得廣泛討論的話題。專家認(rèn)為，青島取消限購(gòu)已經(jīng)箭在弦上，只不過(guò)青島和濟(jì)南的情況畢竟存在差別，不宜“一刀切”直接解除限購(gòu)，黃島可能率先放開(kāi)。

　　1 限購(gòu)限住了誰(shuí)？外地土豪望房興嘆

　　銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從青島市商品住宅可售存量年度走勢(shì)來(lái)看，除2009年因成交大增導(dǎo)致存量略降外，近幾年來(lái)青島商品住宅存量一直在上升，2011年是調(diào)控后的第一個(gè)整年，存量上升了80%，2013年是調(diào)控后的第三年，市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度降低，開(kāi)發(fā)商和剛需紛紛入市，市場(chǎng)存量?jī)H上升5% 。限購(gòu)實(shí)行一年后，政策威力仍然強(qiáng)大，2012年新增房源主要集中在原膠南、膠州、城陽(yáng)，未限購(gòu)的近郊區(qū)為全市商品住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)年全市商品住宅去化周期為15個(gè)月，同比減少5個(gè)月。市南區(qū)去化壓力最大，達(dá)30個(gè)月，李滄、城陽(yáng)、平度、高新區(qū)去化壓力相對(duì)較少。300㎡以上大戶型去化最慢，需47個(gè)月，80㎡～90㎡去化最快，僅9個(gè)月。超高層房源去化最慢，達(dá)37個(gè)月，其次為別墅，而其余房源的去化周期基本在15個(gè)月左右。

　　在樓市成交呈現(xiàn)罕見(jiàn)火爆的2013年，市南區(qū)、超高層、大戶型仍然是最難賣(mài)的。“這當(dāng)然不是偶然的，可以說(shuō)與限購(gòu)政策息息相關(guān)。”克而瑞信息集團(tuán)高級(jí)分析師張斌說(shuō)，以市南海景房為例，本身目標(biāo)客戶群就有限，主要購(gòu)買(mǎi)者是外地“土豪”，他們身價(jià)一般在幾千萬(wàn)元甚至上億元。“雖然‘土豪’繞開(kāi)限購(gòu)政策很容易，但限購(gòu)政策始終會(huì)給他們帶來(lái)心理陰影，令他們望房興嘆。”

　　“這些人頂多買(mǎi)一套，根本不會(huì)把戶口遷移過(guò)來(lái)再買(mǎi)一套。”銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明說(shuō)，“市南高端樓盤(pán)總價(jià)這么高，買(mǎi)的人少了，很多成了去化緩慢的‘蝸牛盤(pán)’。”

　　2 限購(gòu)三年房?jī)r(jià)漲得快，萬(wàn)元線已過(guò)李村公園

　　根據(jù)銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)，截止到2012年底，青島存量房源主要集中在原膠南、膠州、即墨、黃島和城陽(yáng)；未限購(gòu)的且與青島市區(qū)近的近郊區(qū)為全市商品住宅市場(chǎng)存量增長(zhǎng)最快的區(qū)域，存量占比較去年增加了7個(gè)百分點(diǎn)，其它區(qū)域占比均較限購(gòu)第一年有所下降。

　　科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，經(jīng)過(guò)2008年調(diào)整之后，有了兩年的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，2011年限購(gòu)政策出臺(tái)后，抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，漲幅仍然不小。剛需置業(yè)者的目光則一路向北 ，讓李滄區(qū)成為“剛需集中營(yíng)”。“沿著地鐵線往北 ，首付越少、能負(fù)擔(dān)的貸款越少，你就得越遠(yuǎn)離前海一線。”孫杰說(shuō)，限購(gòu)政策只能抑制投機(jī)性需求 ，但青島每年外來(lái)人口幾乎增長(zhǎng)10萬(wàn)，剛需一族和改善群體人數(shù)眾多，使得在房?jī)r(jià)高居不下的情況下仍繼續(xù)上漲。

　　記者注意到，這些房產(chǎn)單價(jià)萬(wàn)元的分界線不斷北移，2011年還停留在老四方和李滄區(qū)的交界處，由于限購(gòu)等調(diào)控政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，萬(wàn)元線在一年內(nèi)沒(méi)挪動(dòng)。然而，經(jīng)歷了去年的瘋狂成交之后，萬(wàn)元線大跨步北上。今年5月份虎山路小學(xué)附近一樓盤(pán)主打小戶型熱賣(mài)之后，萬(wàn)元線越過(guò)了李村公園，直逼有著“李滄區(qū)香港中路”之稱的金水路。

　　3 去年限購(gòu)引發(fā)假離婚潮，今年成擺設(shè)？

　　青島限購(gòu)政策這三年沒(méi)有多少變化，執(zhí)行卻由緊趨松。在去年2月份“新國(guó)五條”出臺(tái)后，出現(xiàn)全國(guó)性的“搶房”現(xiàn)象，夫妻通過(guò)假離婚規(guī)避限購(gòu)。市民胡先生和妻子名下各有一套70平方米的小套二，去年10月份孩子出生，要讓父母搬來(lái)一起住照顧孩子，想換套大一點(diǎn)兒的套三，不得不以假離婚的形式購(gòu)房。

　　銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，去年之所以成交火爆，主要原因除了“新國(guó)五條”引發(fā)的連鎖反應(yīng)，還有就是限購(gòu)政策執(zhí)行前兩年壓抑了太多的需求。“一開(kāi)始大家可能沒(méi)找到政策的漏洞，鉆空子的方法不夠普及，許多人也沒(méi)有那么大的購(gòu)房積極性。但去年‘新國(guó)五條’一出，引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌，而且去年商品房供應(yīng)量上去了，使得被壓抑的需求集中爆發(fā)。”馬光明說(shuō)，“去年卓越一路低價(jià)跑量，中海國(guó)際社區(qū)定位剛需快銷，還有很多改善項(xiàng)目入市，購(gòu)房者沖破限購(gòu)的動(dòng)力很強(qiáng)，限購(gòu)根本卡不住。”

　　多名島城二手房經(jīng)紀(jì)人透露，現(xiàn)在只是辦理納稅證明暫時(shí)有點(diǎn)兒困難，但補(bǔ)齊一年社保還是很簡(jiǎn)單的。“現(xiàn)在對(duì)假離婚查得沒(méi)那么嚴(yán)了。是不是離了婚，房管部門(mén)又沒(méi)有和人社局聯(lián)網(wǎng)，也不會(huì)去人社局查證。”一家房產(chǎn)中介加盟店的謝店長(zhǎng)說(shuō)，“只要證明別弄得太假就行。限購(gòu)漸漸成了擺設(shè)，倒是解決了一些從事代理的人就業(yè)問(wèn)題。”

　　4 專家稱黃島有可能率先放開(kāi)限購(gòu)

　　今年島城樓市陷入又一輪調(diào)整，5月份起就開(kāi)始盛傳黃島取消限購(gòu)。記者了解到，一大型開(kāi)發(fā)商在黃島區(qū)今年目標(biāo)銷售40億元的項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤(pán)，負(fù)責(zé)人表示，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前，至少黃島已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)。“東部老城區(qū)如果放開(kāi)，房?jī)r(jià)本來(lái)就高，如果再出現(xiàn)暴漲，地方政府是要擔(dān)責(zé)任的，保險(xiǎn)起見(jiàn)，可以從黃島和城陽(yáng)試行，再逐步向全市推進(jìn)。”馬光明說(shuō)，他個(gè)人認(rèn)為即使全面取消也難以導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，甚至都無(wú)法刺激成交。

　　“哪里降價(jià)引發(fā)老業(yè)主堵門(mén)‘維權(quán)’，說(shuō)明是真降了，都降得讓早期購(gòu)房者心疼了。黃島區(qū)的秀蘭禧悅山項(xiàng)目一下子降價(jià)那么多，標(biāo)志著黃島樓盤(pán)賣(mài)得很艱難。”島城樓市分析人士張百忍說(shuō)，現(xiàn)在最大的問(wèn)題限購(gòu)放不放開(kāi)都沒(méi)有多大意義，可能漲不了房?jī)r(jià)，帶不來(lái)成交，只是成為一些開(kāi)發(fā)商的“安慰劑”。

　　科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰認(rèn)為，濟(jì)南人口規(guī)模遠(yuǎn)沒(méi)有青島大，從周邊城市到省城發(fā)展的人成為剛需購(gòu)房者，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，加上霧霾天、桑拿天影響居住品質(zhì)，炒房客賺不到錢(qián)，放開(kāi)限購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)小。“濟(jì)南樓盤(pán)多為混合業(yè)態(tài) ，一個(gè)小區(qū)既有剛需戶型又有改善產(chǎn)品，甚至不乏高端項(xiàng)目，既然放開(kāi)限購(gòu)就全面放開(kāi)。青島不一樣，各個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者因需求不同可以分類，比如說(shuō)李滄多剛需，市北多改善，也為青島逐步取消調(diào)控政策 、實(shí)現(xiàn)軟著陸提供了條件。”記者 劉樂(lè)芳

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