文/江德斌

　　1994年我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，建立商品房預(yù)售許可制度，這項制度距今已實施近20年 。盡管屢有存廢之爭，各地也一直在提高房屋預(yù)售的門檻，但并沒有改革或取消這一制度。然而，上海 5月30日出讓的一幅位于城市核心位置的地塊，卻讓業(yè)界看到了未來國家變革這項制度的可能性。預(yù)出讓合同顯示，上述地塊內(nèi)建成房屋未來不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售。(6月4日《每日經(jīng)濟新聞》)

　　這雖然只是一個迷你地塊的低調(diào)試水，卻吹響了“期房模式”向“現(xiàn)房模式”轉(zhuǎn)變的改革號角，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)將面臨一次重大的政策性變革，行業(yè)亦將迎來重新洗牌的機會，奠定強勝弱汰的格局。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸步入成熟階段，行業(yè)龍頭優(yōu)勢地位明顯，全行業(yè)面臨大規(guī)模整合，購房者也漸趨理性消費，推行現(xiàn)房銷售模式的時機已經(jīng)成熟。

　　此前，我國推行預(yù)售制是基于開發(fā)商經(jīng)濟實力薄弱，需要在資金方面加以扶持。但預(yù)售制帶來的“期房模式”存在諸多弊端，由于缺乏嚴格的預(yù)售金監(jiān)管制度，預(yù)售制成為開發(fā)商肆意圈錢、“空手套白狼”的工具 ，風險全部轉(zhuǎn)移到消費者和銀行身上，導(dǎo)致樓盤質(zhì)量低劣、開發(fā)商跑路、爛尾樓、一房多售等問題 。特別是在當前行業(yè)調(diào)整期，相關(guān)問題愈發(fā)凸顯，購房者的利益難以得到保障。雖然各地政府根據(jù)情況所需，紛紛出臺商品房預(yù)售制改革政策，嚴控商品房預(yù)售款使用流程，防范開發(fā)商挪用預(yù)售款，但只是抬高了預(yù)售制門檻，開發(fā)商仍有漏洞可鉆，并未徹底終結(jié)“期房模式”的弊端。

　　如今，開發(fā)商的資金實力雄厚，部分全國性房地產(chǎn)企業(yè)動輒年銷售額達數(shù)百億元、上千億元，沒有必要再利用商品房預(yù)售制扶持開發(fā)商。取消預(yù)售制、改期房為現(xiàn)房，開發(fā)商就要面臨銷售壓力，只有將樓盤質(zhì)量搞好，才能把房子賣出去獲利，否則就要砸在自己手里。此外，“現(xiàn)房模式”將提高炒房客的資金門檻，減少以時間換利潤的“炒樓花”機會，這勢必會增加資金風險，迫使部分投機者退出 。而且，目前商品房市場交易量極度低迷，正是取消預(yù)售制的良機。開發(fā)商應(yīng)認識到，“期房模式”變“現(xiàn)房模式”是商品房預(yù)售制改革的趨勢，與其被動等待，不如早作打算。

　　

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