核心提示

    "曾經有一套珍貴的房源擺在我的面前，我沒有立即出手，等到失去它，我才后悔莫及。"記者調查了解到，不少購房者因擔心樓市后期供應不足、房價反彈上漲而入市，導致9月島城樓市開局非常熱鬧，出現多個"日光盤"。業內人士指出，市場預期經常會把"日光盤"和房價上漲畫等號，其實"日光盤"大多是"人造"，即采用少量推盤的饑餓營銷手段制造熱銷場面。隨著金九銀十房源入市量的增加，購房者應該能有不少精挑細選的機會，不必倉促出手。    

    金九開局樓市"熱鬧"

    9月的第一個周末，島城樓市就迎來了金九的第一個"日光盤"——地處市南西部的某海景房項目。9月7日，該項目加推新房源，開盤當天數百名購房者當場搶房。據了解，不到兩個小時，新推出的高端海景住宅就被一搶而空。據悉，該項目位于寸土寸金的市南區，市南海景房基本單價要30000元/平方米起，而該項目不到20000元/平方米的開盤均價打破了這一市場"行規"，成為吸引購房者的主要原因。

    緊接著第二天，9月8日，地處李滄區青山路與臺柳路交匯處的一剛需盤開盤，該項目在市北一體育館舉行開盤活動，體育館前前后后聚集了4000多人。4000多人的搶房大軍，幾百套房源，結果可想而知，項目一售而空。此外位于城陽區的某樓盤繼續加推房源，此次加推的400多套房源，在兩個多小時的時間內賣掉90%，成為準"日光盤"。據了解，本次開盤均價折后6600元/平方米，這對于剛需購房者的吸引力是相當大的。

    市區樓市搶占制高點

    據不完全統計，9月青島預計有38個樓盤開盤或加推，其中李滄、黃島、城陽、膠州四個區域樓盤居多。環比8月份實際開盤量漲65%還多。截至昨日，青島樓市9月實際開盤量已達到6個。

    8月上旬，青島樓市也有6個樓盤開盤加推，分別位于李滄區、城陽區、嶗山區和黃島區。不難看出，8月上旬開盤的項目主要集中在市區周邊區域，而9月開盤和加推項目的區域分布來看，主要開盤區域是市區，其中6盤中有4盤位于市區。近幾個月，市區開盤量屈指可數，剛需腹地李滄區一直處在"無房可賣"的狀態，9月市區樓市開始發力搶占"金九"制高點。僅僅才一周，就產生多個"日光盤"，項目去化率高。

    【調查】

    "小步快跑"營銷"日光"人為制造

    縱觀近期推盤項目，一方面是受熱點地段的樓盤供應稀缺因素影響，另一方面，多數開發商推盤采取"小步快跑"的營銷模式，也是促成"日光"的主要原因。前兩年，開發商每次推房都是上百近千套，而今，每次就推一兩百套，營造"日光盤"現象，而購房者大都是幾個月里的預訂戶。

    "小批量、多批次的推盤，肯定還將會是今年眾多樓盤的主要推盤模式。"采訪中，青島科威不動產負責人孫杰分析指出，樓市歷經調整，開發商學會了謹慎推盤，少量加推是一個非常好的策略。"如果客戶群比較大，可以加快節奏繼續推盤；如果得不到市場認同，可以及時方便地調整策略。"每次加推一點點，就會給人一銷售就基本賣光的感覺，人為地制造了供不應求的緊張局面，促使消費者盡快下單。

    當然，對于消費者而言，每次加推會有新的房源，感覺也比較好。此外，少量加推，讓開發商的定價更靈活，每次推盤均可視銷售情況略漲一點。據了解，今年以來，島城不少樓盤紛紛提高售價，有的樓盤最高每平方米漲了近千元。

    "小步快跑"的樓盤確實不在少數。記者調查注意到，市區一新盤今年7月下旬開盤銷售其二期產品，雖說是二期正式開盤，但僅推出了6號、9號兩個樓盤，房源也才100多套，而開盤當天，到訪的意向購房者卻達到了近500組。在此情況下出現 "開盤后短短兩個小時房源便所剩無幾"的局面早在意料中。上周該項目繼續加推二期中的新房源，不過細心觀察可以發現，加推僅有一棟樓，房源也剛過百套。在此饑餓銷售法的掌控下，很多在前期沒買上房的人很容易產生 "再不搶就買不上房"的焦慮感，無形中提高了樓盤的銷售率。當然，該項目確實有不少稀缺因素深深地吸引著購房者。

    此外，據業內人士透露，還有個別項目屬于"捂"出來的"日光"，對于前期蓄客不足的樓盤，要么僅僅推出少量部分房源，營造"日光盤"；要么將開盤時間一拖再拖，繼續捂盤蓄客。

    記者在走訪中發現，排號購房已成購房必備流程，通常在項目獲得預售證之前兩三個月排號就已開始。"有些樓盤前期蓄客已經超過300組客人，但只拿出150套房往外賣，將兩三個月的需求集中一天釋放，在開盤當天肯定會造成‘日光’現象，這是開發商的營銷手段。"太平洋房屋市場部負責人郝先生毫不避諱地說。

    【分析】

    房企積極跑量金九銀十看漲

    島城樓市分析人士張百忍分析指出，"日光盤"現象的發生有多種原因，大多數情況下，當購買力處于旺盛，而房源供應量完全不能滿足需求量出現供應斷層時，一旦有房源以合理價格推出，便會迅速被市場所消化，出現"日光盤"。當市場處于穩定期，區域內出現稀缺性新盤吸引大量購房者，或者開發商以明顯低于周邊樓盤價格大幅促銷，或者采用少量推盤的饑餓營銷手段制造熱銷場面時，也會出現"日光盤"現象。搶購心理的產生源于兩方面原因：一是土地價格頻頻攀升，地王紀錄屢屢被破，這讓人普遍認為房價仍有上漲空間；另一方面，新開的樓盤價格漲幅在購房者的預期之內甚至低于預期，就造成了剛需恐慌入市的局面。"一般購房者看到房價還沒漲那么厲害，當然會盡早購房。"張百忍認為，若不有效調整供需，"日光盤"現象將會長期持續。

    "日光盤"現象是樓市活躍的一個重要標志，當前"日光盤"行情對于基本面正處于復蘇過程的樓市來講是利好。從開發商推盤策略階段性特征來看，一般七八月份為推盤淡季，金九銀十為市場旺季，到年底因為年報的要求會出現"翹尾"的推盤行情，相對應的也會導致市場成交量的漲跌。從當前推盤趨勢看，在9月這個時間段，各個區域的推盤規模都在增加，各大房企也準備在金九銀十階段積極跑量。因此，伴隨著金九銀十與年底"翹尾"行情的出現，有可能進一步助推當前"日光盤"出現買漲不買跌的行情。

    【建議】

    不要盲目跟風盡量選擇品牌

    在接下來的樓市傳統旺季，購房者要不要跟風淘"日光盤"，能否買到與心理預期價一致的稱心盤？漢宇地產市場研究部認為，"日光盤"只代表了個別樓盤一種熱銷現象，對于購房者而言，買房是件慎重的大事，不能盲目跟風，關鍵要結合自身的購房需求和成本因素。

    一般來講，中低端成熟區域新盤出現"日光盤"的概率較大，這些區域以剛需或首次改善型客戶為主，占據新房市場的主導地位。如市北新都心片區、老四方片區、李村片區、浮山新區片區等，這些區域板塊由于發展成熟，配套完善，近段時間來新盤供應較少，只要價格適中，一旦有較為優質的房源上市，便會吸引眾多客戶前來搶購。而高端區域新盤由于價格不占優勢，且購房者一般不是主流客戶群，因此基本不會出現"日光盤"。

    而對于普通購房者來說，也應該對相關信息進行消化過濾，在即將到來的樓市金九銀十里，靜下心來精挑細選適合的房源。盡量選擇品牌開發商旗下的樓盤，一般而言，他們開發的樓盤質量有所保障，并且比較注重細節，在小區規劃、綠化、會所服務等方面做得較到位。了解周邊新盤的情況，包括開發商、戶型、價格等，這樣的好處在于可以多做比較，選擇性價比最高的新盤。此外，同區域內出現多個同類競爭樓盤，開發商往往會采取打折促銷的手段來贏得客戶，此時正好可以抓住優惠時機購房。

    此外還要多考察周邊的配套情況，如交通、醫院、學校、菜場、超市等，對于絕大多數的剛需客而言，外圍配套非常關鍵，這與日常出行、購物、就醫等息息相關。