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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不能只面向高端人群，也要覆蓋中低收入人群，就像經(jīng)適房和公租房一樣。

　　島城不少企業(yè)開始將目光瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)，借此進(jìn)入整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。有的企業(yè)打出了高端頤養(yǎng)的養(yǎng)老概念，有的則號稱是“島城第一家推出會員制養(yǎng)老的單位”。在目前養(yǎng)老服務(wù)普遍欠缺的市場，隨著老齡化社會的加快，房地產(chǎn)業(yè)介入養(yǎng)老社區(qū)，是否能夠?yàn)橹袊B(yǎng)老模式提供一種新的范本？

　　記者調(diào)查了解到，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多面向高端群體，動輒百萬的會員費(fèi)難以吸引普通消費(fèi)群體的關(guān)注，這種高端養(yǎng)老地產(chǎn)模式的探索也因此進(jìn)入徘徊期。中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任朱文俊認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不能只面向高端人群，也要覆蓋中低收入人群，就像經(jīng)適房和公租房一樣，在政府提供土地政策支持和補(bǔ)貼的前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑應(yīng)在解決養(yǎng)老問題中發(fā)揮巨大作用。

　　舒適堪比五星級

　　吃飯有膳食營養(yǎng)學(xué)家制定的營養(yǎng)菜系，每個(gè)月還可以在服務(wù)人員陪同下乘坐班車去超市購物；公寓里還有適合老年人的健身器材、按摩椅、麻將棋牌等，每周還會在固定時(shí)間在公寓里組織看電影。“在公寓里，基本什么事都不用自己操心，比住五星級公寓還舒適。”公寓里一位工作人員告訴記者。

　　這就是青島新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心(以下簡稱長樂中心)正在嘗試的一種全新的養(yǎng)老模式。該項(xiàng)目收費(fèi)分為2種模式，第一種是會員制模式，根據(jù)房間面積的大小，入住者交納190萬～300萬左右的押金，可以免費(fèi)居住3年，三年后押金無利息退還。第二種是月付租金形式，入住者需交納1萬～1.3萬/月的費(fèi)用。無論第一種還是第二種，入住后都可以享受公寓的各項(xiàng)服務(wù)。

　　為了讓更多消費(fèi)者了解這種養(yǎng)老模式，每周三和周六是長樂中心對外開放日。10月17日下午，記者以一名普通消費(fèi)者的身份參觀了這種養(yǎng)老模式，用作“高端頤養(yǎng)”的這棟大樓實(shí)際上是位于松嶺路和遼陽東路的新華錦·愛丁堡國際公寓樓盤的其中一棟，一共27層，其中1到4層是老人公共活動場所，包括游泳池、KTV包間 、棋牌室、餐廳等，5到27層則是60平方米～100多平方米不等的住房，每層有7套，整棟樓一共161套。

　　整棟大樓還進(jìn)行了很多符合老年人生活的設(shè)計(jì)，比如電梯是方便擔(dān)架進(jìn)出的醫(yī)用電梯，走廊兩側(cè)都有扶手，每個(gè)房間里都有緊急呼叫裝置。大樓里還有聯(lián)合青島一家醫(yī)院專門設(shè)立的醫(yī)療門診室，平時(shí)會有專業(yè)醫(yī)生值班。

　　在長樂中心的休閑活動中心，記者看到，有的老人在按摩椅上一邊享受按摩，一邊互相聊著天，另一邊則有老人和公寓的服務(wù)人員下起了跳棋。

　　據(jù)長樂中心營銷經(jīng)理李經(jīng)理介紹，目前入住的老人主要有三類，有青島本地的，包括退休高干、高級工程師、享受國務(wù)院津貼的專家等 ；也有來自外地的老人，主要是投奔在青工作的子女，甚至還有來自日本的老人，他們比較喜歡青島的環(huán)境，同時(shí)對長樂中心的硬件和服務(wù)都比較滿意。

　　發(fā)展情況難言樂觀

　　在青島，目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的不止長樂中心。

　　早在2009年10月30日，新華錦集團(tuán)就和北京世紀(jì)愛晚投資有限公司一道在城陽夏莊街道籌劃建設(shè)青島愛晚中心。2008年1月由中國社會工作協(xié)會推出的“愛晚工程”計(jì)劃在全國建設(shè)20個(gè)愛晚中心。作為第一批試點(diǎn)城市，青島有意做成“全國標(biāo)桿性項(xiàng)目”。

　　比新華錦長樂項(xiàng)目更早引起媒體關(guān)注的石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心則號稱是“島城首家會員制養(yǎng)老服務(wù)中心”。這家投資1.2億元的養(yǎng)老中心依山面海，共有260個(gè)房間 ，面積從40平方米到180平方米不等，除了周圍環(huán)境上比新華錦長樂項(xiàng)目更優(yōu)美外，其宣稱的服務(wù)內(nèi)容和開發(fā)形式并無兩樣。

　　此外，海爾地產(chǎn)CEO 盧鏗此前在接受媒體采訪時(shí)也表示，“今后還有幾個(gè)正在談的區(qū)域開發(fā)，都不可避免地會包括一定規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)。”

　　事實(shí)上，看似有著巨大市場潛力的養(yǎng)老地產(chǎn)在島城的發(fā)展情況并不順利。

　　以志在打造“全國標(biāo)桿性項(xiàng)目”的青島愛晚中心為例，原本打算今年建成投入運(yùn)行，如今卻遲遲未能動工。

　　“城陽的項(xiàng)目要先放一放，主要是因?yàn)橄那f街道村民認(rèn)為補(bǔ)償太低，導(dǎo)致項(xiàng)目二期用地一直沒批下來。”新華錦(青島)長樂頤養(yǎng)服務(wù)有限公司總經(jīng)理張言松曾向媒體解釋說。

　　位于石老人社區(qū)的桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心雖已建好，但直到現(xiàn)在還沒開業(yè)。根據(jù)規(guī)劃，桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心于2011年秋季投入使用，而為了吸引客源，早在去年6月份，該中心就打出廣告表示，“石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心決定自即日起，歡迎各位符合入住標(biāo)準(zhǔn)的老年人前來參觀，接受入住預(yù)訂申請。”

　　10月18日下午，記者在桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心大門外看到，大門外設(shè)置了一道路障，門口保安告訴記者，里面目前并沒有對外開放，“還沒有裝修完”。

　　據(jù)桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心工作人員介紹，這個(gè)項(xiàng)目還沒有老人住進(jìn)去，也不接受預(yù)訂申請。至于何時(shí)能對外開放，他們也不清楚。

　　此外，像海爾、萬科等此前高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的巨頭們也紛紛沒了下文。

　　海爾地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴記者，目前海爾地產(chǎn)并沒有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。原本打算與萬科合作的上海親和源相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，他們和萬科的合作取消了，目前在青島沒有相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　即使是目前作為島城唯一一家作為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的長樂中心，其入住率也難言滿意。據(jù)李經(jīng)理告訴記者，目前共入住了大約30位客人，而整棟大樓設(shè)計(jì)了161戶的入住標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者了解到，自長樂中心去年11月5日開業(yè)以來，其中有不少當(dāng)初入住的老人在住了一段時(shí)間后又離開了。“我認(rèn)識的，就有一對退休的老年夫婦，在里面住了兩個(gè)月之后就搬走了，主要是覺得里面價(jià)格太貴了，兩個(gè)人一月下來要近兩萬塊錢，還不如直接在家請保姆。”青島老齡系統(tǒng)一位工作人員告訴記者。

　　昂貴消費(fèi)曲高和寡

　　“與目前傳統(tǒng)養(yǎng)老院運(yùn)營不同的是，該項(xiàng)目采用了純金融運(yùn)作的模式，即收取高額的押金進(jìn)行各種投資來換取比月付租金金額更高的收益，實(shí)現(xiàn)資金盈利最大化。但這種收費(fèi)模式對消費(fèi)者有多大的吸引力還不一定。”一位在長樂中心剛開業(yè)時(shí)參觀過其養(yǎng)老服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他同時(shí)是一家專門提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。

　　該人士具體分析道，長樂中心所在同一地段的愛丁堡國際公寓的平均房價(jià)為22000元/平方米，算起來就算買一套60平方米的公寓售價(jià)大約120萬元左右，但在長樂中心需交納199萬元的押金，相當(dāng)于多交的近80萬元產(chǎn)生的利息是長樂中心的服務(wù)收費(fèi)。

　　“相對來說，就是消費(fèi)者這三年損失了這筆押金的利息。同時(shí)，每年CPI攀升，3年后資產(chǎn)其實(shí)也會有不少的貶值。與其拿出這么多錢采用這種方式入住，還不如直接購買同社區(qū)的一個(gè)住宅來居住，這樣一來不光資產(chǎn)能保值，可能3年后還有升值的空間。”該人士告訴記者，按照第二種方式付費(fèi)，3年需要花費(fèi)36萬元養(yǎng)老。這種收費(fèi)金額，不只是在青島，就算在北京和上海等這種大城市來說收費(fèi)也是相當(dāng)高的。

　　對于收費(fèi)高昂，李經(jīng)理告訴記者，他們目前進(jìn)行開發(fā)的長樂中心養(yǎng)老項(xiàng)目的用地就是商業(yè)用地，這也是造成目前收費(fèi)高昂的原因。“如果拿地的價(jià)格低一點(diǎn)，那么這部分費(fèi)用完全可以降低養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用。”李經(jīng)理告訴記者。

　　此外，長樂中心在介紹其養(yǎng)老服務(wù)時(shí)曾特別提到，公司把所有服務(wù)人員送到日本進(jìn)行了相關(guān)的培訓(xùn)。但在這位業(yè)內(nèi)人士看來，培訓(xùn)的效果似乎并沒有想象的完美，不管是服務(wù)的細(xì)節(jié)還是運(yùn)營方面，很多地方的服務(wù)水準(zhǔn)和日本的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。“因?yàn)槲以谌毡敬暨^，所以知道他們的養(yǎng)老服務(wù)是什么水平。目前來看，這么高的收費(fèi)跟這個(gè)服務(wù)實(shí)際上并不是很匹配。比如一樓的游泳池，你要是仔細(xì)看的話會注意到，這個(gè)游泳池的水其實(shí)一直都很涼，沒幾個(gè)老人能去游泳。”

　　呼喚養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

　　目前推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是位于一線城市的上海親和源、北京太陽城，還是位于二線城市的青島新華錦長樂項(xiàng)目，其高額的收費(fèi)注定了只是面向高端客戶，但朱文俊認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)不能只面向高端人群，也應(yīng)該覆蓋中低端市場。“如果政府給予養(yǎng)老地產(chǎn)足夠的支持，那么將來養(yǎng)老地產(chǎn)完全可以覆蓋中低收入的老人，就像中國的保障房制度一樣，有商品房，也有經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房。”朱文俊表示。

　　顯然，新華錦長樂項(xiàng)目已經(jīng)注意到這個(gè)問題了。“當(dāng)然，上百萬的保證金并不適合所有老年人，高端養(yǎng)老品牌只是我們的一個(gè)嘗試。”張言松坦言，這只是新華錦集團(tuán)在養(yǎng)老事業(yè)的“軟件”建設(shè)開端，今后會逐步實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目高、中、低檔的合理搭配，同時(shí)延伸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)展在宅護(hù)理、居家服務(wù)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老走進(jìn)“尋常百姓家”。

　　如張言松所言，養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。“這實(shí)際上是一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，開發(fā)商按照養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需求開發(fā)養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老社區(qū)，眾多老人聚集在這個(gè)場所里，同時(shí)一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、心理輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)、老年旅游機(jī)構(gòu)、老年產(chǎn)品專賣店等專門為老人提供服務(wù)的一些機(jī)構(gòu)可以入住進(jìn)來，為老年人提供相關(guān)的產(chǎn)品服務(wù)，在這里形成一個(gè)完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)只是搭建一個(gè)舞臺而已。”朱文俊介紹道。

　　朱文俊以缺口巨大的老年護(hù)理員為例介紹道，這也是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中非常重要的一環(huán)。“我國養(yǎng)老護(hù)理員的需求量大約為1000萬，但是目前只有2萬多人。除了土地成本之外，未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中第二大成本就是人工成本了，《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》中提出，我國將推行養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)執(zhí)業(yè)資格考試認(rèn)證制度，五年內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)持證上崗。如果國家應(yīng)該出臺政策對這部分人才培訓(xùn)進(jìn)行補(bǔ)貼，這也是一塊很大的市場。”朱文俊表示。

　　文/圖 記者 李楊 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 林永麗]