?解讀 非住宅出租也征房產稅

    根據最新通知，非住宅出租也要征收稅費。應按規定繳納營業稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產稅等稅收。需提供材料包括房屋租賃合同、租賃雙方的有效身份證明、租賃發票等。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產稅應納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%，包括營業稅、個人所得稅、房產稅等，其中營業稅應納稅額=租金收入×5%，城建稅應納稅額=營業稅×7%，教育費附加應納稅額=營業稅×3%，地方教育費附加應納稅額=營業稅×1%或2%，房產稅應納稅額=租金收入×12%，土地稅應納稅額=租金收入×0.5%，印花稅應納稅額=租金收入×0.1%。

    另外，記者了解到，住宅出租從去年開始便征收稅費了。根據規定，納稅人出租住房，不區分用途，其租金收入達不到營業稅起征點(五千元)的，稅收及附加的綜合征收率為4%；達到營業稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為5.665%。納稅人出租其他房屋，租金收入達不到營業稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為12%；達到營業稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為18.65%。納稅人轉租房屋的，應按照稅法相關規定據實計算。以月租3000元的房子為例，如果出租備案，需要一次性繳納120元的稅。

    “根據通知，5月1日是網簽時間，現在緊急過戶已經來不及了。以后，交易非住宅，需要到稅務部門單獨申報，想偷稅漏稅非常難了。稅費交易成本的增加，直接遏制公寓、商鋪交易。新房市場，情況也是如此。以前的時候，等著商鋪升值，賺差價，很容易。新政策的實施，直接打擊投資客的投資信心。即使低價買入，再轉手的時候，也受制于高額稅費。今年以來，市場上公寓商業的成交并不多。”科威國際不動產總經理孫杰介紹說。

    根據青島市房地產交易中心的數據，今年全市商業的成交量為1444套，僅為住宅的10%。另外，供應量方面，全市商業有19103套在售，供應量最大的區域是城陽區，有4829套，膠州市有3233套，膠南市有3541套。

    “市北區中央商務區中，集中了大量的辦公室和公寓。一家樓盤動輒幾百套的供應量，銷售情況并不樂觀。實際上公寓本身就有缺點，無法落戶，產權時間短。加上稅費的增多，銷售前景很不樂觀。青島樓市形勢還是很嚴峻的。”孫杰表示。

◎記者手記

非住宅或將降價

    2009年開始，火爆的萬達39克拉，熱銷上千套房子，絕大部分是公寓，40年產權，不能落戶。誰也沒想到，中央商務區公寓的熱銷戛然而止。2011年開始，中央商務區大量公寓上市，價格優勢已經不明顯了，從 1.5萬元/平方米到1.8萬元/平方米，雖然有精裝修，但總價動輒上百萬元，讓很多購房者望而卻步。但讓人意外的是，非住宅降價的情況卻很少。5月份市北區的華遠湯米公館降價了。據了解，華遠湯米公館加推多層、loft戶型。洋房面積134平方米和138平方米，均價19500元/平方米，總價最高直降50萬元，精裝標準2000元/平方米；loft房源86平方米總價直降22.5萬元，170平方米直降45萬元，均價17500元/平方米。該樓盤的所有房源都是非住宅，為40年產權。

    非住宅本不是樓市的主流產品，限購令出臺之際基本忽視了這一物業類別。這也讓開發非住宅的房地產企業看到了希望 ，想開拓新增長點。然而，新政策的出臺直接打擊了非住宅。實際上，在貸款方面，非住宅也是受限制的，首付至少50% ，只能貸20年。再加上稅費政策，非住宅即使沒有限購令，前景也不容樂觀了。下半年，在住宅樓盤降價的情況下，非住宅很可能也加入其中。

    文/圖  記者 李晨

◎相關新聞

上周7區二手房成交358套 李滄二手房每平米降492元

    信報訊 5月22日，記者了解到，上周青島二手房成交簽約358套，環比微降1.65% 。5月17日當天簽約最多，為82套。上周簽約量最大的為市北區 ，簽約套數為111套，占青島七區上周二手房簽約量的31% ；上周嶗山區簽約19套，占比5%，在七區中簽約套數最少。

    具體價格方面，上周掛牌均價跌幅最大的為李滄區，環比降5.03% ，每平方米降492元；其次為城陽區 ，環比下跌3.97% ，掛牌均價為6647元/平方米；四方區掛牌均價為10218元/平方米，環比降2.93% ；市南區每平方米環比下跌267元，掛牌均價為18291元/平方米。嶗山區掛牌價環比下跌1.17%。

    據青島搜房網相關負責人介紹，4月份中國百個城市的住宅均價環比和同比都出現下降，全國房價環比連續7個月下跌。調控政策執行兩年來在抑制投資方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預期，樓市正進入新一輪“博弈期”：購房者希望房價下降，開發商仍繼續扛價。房地產調控政策大方向不會改變。5月18日至20日，國務院總理溫家寶在主持召開六省經濟形勢座談會上表示，要繼續穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。此外 ，溫總理也曾多次表示：“對于房地產一系列調控措施，決不可有絲毫動搖，目標是使房價回歸到合理的價格。”(記者 李晨)

（來源：半島網-城市信報）