?　　文/崔中波　　

    中國房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步升級。國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受記者專訪時(shí)稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。

　　政策有新意，形式又給力，一句“在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定”，有理有利有節(jié)地表達(dá)了中央層面的立場。一來通脹形勢加劇，堅(jiān)挺的房價(jià)或引發(fā)諸多民怨，此次政策加碼也算是給了饑渴的民心一個(gè)交代；二來對死扛著的房產(chǎn)商當(dāng)頭棒喝，使其早點(diǎn)打消“調(diào)控松口”的念想，以便樓市回歸正途。

　　只是 ，有“現(xiàn)實(shí)意義”并不一定意味著具備了“現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)”，政府要實(shí)施針對商品房價(jià)格的反暴利規(guī)定，即對房地產(chǎn)實(shí)施利潤率控制，有一道繞不過去的坎兒——房地產(chǎn)業(yè)利潤究竟有多高？暴利幾何？再延伸一下，房價(jià)中所包含的建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤到底所占比例是多少？

　　現(xiàn)實(shí)是 ，公眾總覺得房地產(chǎn)市場是個(gè)暴利行業(yè)，但政府部門對房地產(chǎn)價(jià)格既沒有一個(gè)精確的評價(jià)方法，也沒有行之有效的評估機(jī)制，對各種資源成本、費(fèi)用和利潤空間，常常出現(xiàn)專家、開發(fā)商表態(tài)和公布的數(shù)據(jù)“打架”的情況。今兒官方有鼻子有眼地說“房地產(chǎn)利潤50% ”，明兒房產(chǎn)大腕又義正詞嚴(yán)地表示“房地產(chǎn)市場從來都未成為暴利行業(yè)，行業(yè)平均利潤只有8%”，甚至有專家還在鏗鏘地解釋“房產(chǎn)收益不足5%”。結(jié)果是 ，房價(jià)成本幾何、各類資源所占比例多少等真問題，淪為“你猜你猜你猜猜猜”的游戲。

　　在這方面，德國的某些做法或可資借鑒。德國在各地成立了房地產(chǎn)公共評估委員會，負(fù)責(zé)為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，并以此價(jià)格為基礎(chǔ)，在合理范圍內(nèi)波動的房價(jià)被視為“合理房價(jià)”。如果房價(jià)超過“合理房價(jià)”，成為暴利，地產(chǎn)商則會被罰款甚至是被追究刑事責(zé)任。有了這樣透明的價(jià)格體系，德國目前的房價(jià)年均漲幅僅為1%。

　　現(xiàn)在，我國官方及民眾只是在感性地表達(dá)“房地產(chǎn)業(yè)是中國最賺錢的行業(yè)之一”，但理性的房產(chǎn)利潤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、明晰的價(jià)格評估標(biāo)準(zhǔn)幾乎沒有。所以，面對樓市調(diào)控的愁腸百結(jié)，與其期待“反暴利”來紓解，不如“解剖麻雀”，先制定出房產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算規(guī)則、厘清房價(jià)成本，讓真實(shí)房價(jià)成本大白于天下，尤其是將其中的腐敗成本抖落剝離開來。然后再依靠政府監(jiān)管，如物價(jià)、審計(jì)部門審核通過后才可銷售等方式，引導(dǎo)房價(jià)理性回歸。如此一來，“暴利”一說或許真就成了傳說。

　　

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