?　　文/崔中波　　

    中國房地產市場調控將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受記者專訪時稱，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　政策有新意，形式又給力，一句“在商品住房領域實施反暴利規定”，有理有利有節地表達了中央層面的立場。一來通脹形勢加劇，堅挺的房價或引發諸多民怨，此次政策加碼也算是給了饑渴的民心一個交代；二來對死扛著的房產商當頭棒喝，使其早點打消“調控松口”的念想，以便樓市回歸正途。

　　只是 ，有“現實意義”并不一定意味著具備了“現實基礎”，政府要實施針對商品房價格的反暴利規定，即對房地產實施利潤率控制，有一道繞不過去的坎兒——房地產業利潤究竟有多高？暴利幾何？再延伸一下，房價中所包含的建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業利潤到底所占比例是多少？

　　現實是 ，公眾總覺得房地產市場是個暴利行業，但政府部門對房地產價格既沒有一個精確的評價方法，也沒有行之有效的評估機制，對各種資源成本、費用和利潤空間，常常出現專家、開發商表態和公布的數據“打架”的情況。今兒官方有鼻子有眼地說“房地產利潤50% ”，明兒房產大腕又義正詞嚴地表示“房地產市場從來都未成為暴利行業，行業平均利潤只有8%”，甚至有專家還在鏗鏘地解釋“房產收益不足5%”。結果是 ，房價成本幾何、各類資源所占比例多少等真問題，淪為“你猜你猜你猜猜猜”的游戲。

　　在這方面，德國的某些做法或可資借鑒。德國在各地成立了房地產公共評估委員會，負責為不同地段、不同類型的住房制定詳細的“基準價格”，并以此價格為基礎，在合理范圍內波動的房價被視為“合理房價”。如果房價超過“合理房價”，成為暴利，地產商則會被罰款甚至是被追究刑事責任。有了這樣透明的價格體系，德國目前的房價年均漲幅僅為1%。

　　現在，我國官方及民眾只是在感性地表達“房地產業是中國最賺錢的行業之一”，但理性的房產利潤數據統計、明晰的價格評估標準幾乎沒有。所以，面對樓市調控的愁腸百結，與其期待“反暴利”來紓解，不如“解剖麻雀”，先制定出房產價格的計算規則、厘清房價成本，讓真實房價成本大白于天下，尤其是將其中的腐敗成本抖落剝離開來。然后再依靠政府監管，如物價、審計部門審核通過后才可銷售等方式，引導房價理性回歸。如此一來，“暴利”一說或許真就成了傳說。

　　

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