（原標(biāo)題：樓市回暖，法拍房也變得搶手了）

去年全市成交住宅法拍房777套 今年2月多套法拍房溢價(jià)成交

2024年10月，李女士在法拍平臺(tái)競(jìng)得一套法拍房，成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)近50萬(wàn)元。今年1月份收房喬遷，這是她的首套房。歷時(shí)3個(gè)月，她經(jīng)歷了競(jìng)拍成功和拿到房本的興奮，體驗(yàn)了墊付前業(yè)主高昂物業(yè)費(fèi)的懊惱，也感受到收房時(shí)的激動(dòng)以及對(duì)未來(lái)生活的期待。為什么要通過(guò)法拍房的形式置業(yè)？李女士表示，她相中的這套房屋起拍價(jià)大幅低于市場(chǎng)價(jià)。

市民網(wǎng)拍“低價(jià)”法拍房

李女士競(jìng)拍成功后，2024年12月份順利辦下房產(chǎn)證。當(dāng)時(shí)房屋尚未騰空，臨近過(guò)年，前業(yè)主希望過(guò)完年后再搬離。考慮居住期間產(chǎn)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)大概率需要自己負(fù)擔(dān)，李女士明確表示反對(duì)，要求前業(yè)主按照法律文書寫明的時(shí)間搬離。2025年1月初她發(fā)現(xiàn)房屋已騰空，遂聯(lián)系法官拿到鑰匙，推開(kāi)了自己首套房的大門。

李女士表示，“網(wǎng)購(gòu)“”法拍房最令人激動(dòng)的環(huán)節(jié)是收房。當(dāng)她打開(kāi)屋門時(shí)，發(fā)現(xiàn)前業(yè)主留下了沙發(fā)、餐桌等簡(jiǎn)單家具，房屋的采光很好、馬桶還是智能的、帶有一個(gè)車位……李女士頗為慶幸。

房屋產(chǎn)權(quán)完成過(guò)戶，水電燃?xì)獾纫残枰^(guò)戶。按照規(guī)定，水電費(fèi)等應(yīng)該“誰(shuí)居住時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用誰(shuí)買單”，但李女士還是墊付了前業(yè)主未交納的水電燃?xì)赓M(fèi)1000多元，物業(yè)費(fèi)7000多元。雖然心里感到不平，但想到房屋入手價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)50余萬(wàn)元，心中的不悅便煙消云散。

多套法拍房溢價(jià)成交

近日發(fā)布的2025年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，青島新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。這是連續(xù)第二個(gè)月上漲，二手住宅銷售價(jià)格和2024年持平。在樓市回暖的背景下，法拍房進(jìn)入了不少市民的置業(yè)菜單。

記者在法拍平臺(tái)上觀察到，今年2月份，我市多套法拍房出現(xiàn)溢價(jià)成交的情況。2月10日，市北區(qū)延吉路一套大戶型法拍房以評(píng)估價(jià)448萬(wàn)元上拍，經(jīng)5人48輪競(jìng)拍，最終以超561萬(wàn)元成交，溢價(jià)近113萬(wàn)元。同日，市南區(qū)芝罘路一套小戶型房屋以90萬(wàn)元起拍價(jià)上拍，經(jīng)3人82次出價(jià)，最終以165萬(wàn)元成交，較評(píng)估價(jià)溢價(jià)近37萬(wàn)元。2月16日，市北區(qū)勁松三路一套房屋以評(píng)估價(jià)201萬(wàn)元上拍，經(jīng)7人66輪競(jìng)拍，最終以269萬(wàn)元成交，溢價(jià)68萬(wàn)元。

法拍房遵守二手房市場(chǎng)規(guī)律，那些坐擁交通、教育、醫(yī)療資源、地理位置優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)法拍房頗為吃香。在剛需人群看來(lái)，考慮競(jìng)拍法拍房的最大動(dòng)因還是“撿漏”。法拍平臺(tái)上，“一手成交”的法拍房占比超過(guò)溢價(jià)成交，如2024年12月，城陽(yáng)區(qū)錦宏?yáng)|路一套127平方的房屋評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)元，二拍以5.6折上拍，1人參拍1手中拍，成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)44萬(wàn)元。

去年法拍成交住房777套

國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布2024年1-12月全國(guó)法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，2024年全國(guó)各類型法拍房掛拍量為657842套，成交量為163372套，同比增長(zhǎng)11.03%，平均成交折扣率77.53%。2024年我市各類型法拍房掛牌3391套，成交988套，平均折扣率為82.78%。其中住宅用房掛牌2315套，成交777套，平均折扣率82.59%。

據(jù)安居法拍網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，黃島區(qū)武夷山路576號(hào)一處109平方米的法拍房，吸引13人競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)322輪出價(jià)，最終以165萬(wàn)元成交，超過(guò)評(píng)估價(jià)59萬(wàn)元，溢價(jià)達(dá)55%。萊西市濱河路一處房屋，經(jīng)4人189輪出價(jià)，最終以90萬(wàn)元成交，高出評(píng)估價(jià)40萬(wàn)元，溢價(jià)超80%。

2024年6月，嶗山區(qū)弄海園一處別墅，起拍價(jià)4097萬(wàn)元，經(jīng)147輪出價(jià)最終以5055萬(wàn)元成交。該房屋雖然成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)799萬(wàn)余元，但拍賣環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可見(jiàn)高端住宅不缺買家。2024年5月，嶗山區(qū)東方之珠花園別墅小區(qū)一套別墅以6214萬(wàn)元的價(jià)格成交，這是近年來(lái)我市成功拍出的第二套價(jià)格超6000萬(wàn)元的別墅。李滄區(qū)金水路一套評(píng)估價(jià)過(guò)千萬(wàn)元的別墅經(jīng)過(guò)80輪拍賣，以超過(guò)起拍價(jià)369萬(wàn)元價(jià)格成交。后來(lái)該房屋因故再次上拍，經(jīng)52輪出價(jià)，最終以高出起拍價(jià)284萬(wàn)元成交。2024年3月，即墨區(qū)溫泉鎮(zhèn)一套別墅以評(píng)估價(jià)332萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)85輪競(jìng)價(jià)，最終以491萬(wàn)元價(jià)格成交，比評(píng)估價(jià)溢價(jià)159萬(wàn)元。據(jù)現(xiàn)有法拍平臺(tái)數(shù)據(jù)信息，近4年來(lái)，我市千萬(wàn)元以上的住宅法拍房成交39套。

相對(duì)于高端住宅的稀缺性，普通購(gòu)房者更關(guān)注法拍房的性價(jià)比。據(jù)國(guó)信達(dá)數(shù)據(jù)顯示，溫州和杭州的法拍房成交率高達(dá)81%，即每上拍10套房子便能成交8套，法拍房正在成為那些希望以較低成本卡位核心資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)財(cái)富穩(wěn)健增值的置業(yè)者和投資者的選擇。

參與法拍要提前做功課

法拍房是涉訴房屋，有一定的不確定性，做足功課全面了解法拍房是能否能“撿漏”的關(guān)鍵。李女士表示，參拍之前她仔細(xì)閱讀法院拍賣公告，通過(guò)拍賣公告上的執(zhí)行案號(hào)，查詢?cè)摲课荼慌馁u的原由。原則上盡量避免有租賃、不包騰房的法拍房。房屋的基本信息了解后，便是調(diào)研拍賣公告上沒(méi)有寫明的內(nèi)容，比如是否拖欠物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)等。聯(lián)系法官提前看房也很有必要，比如看房時(shí)觀察前業(yè)主態(tài)度是否蠻橫，家里是否有老人或者孩子，是否存在潛在騰房難的風(fēng)險(xiǎn)等。

李女士表示，如果不能全款參拍，法拍平臺(tái)均有“一鍵貸款”的入口，預(yù)審?fù)曩J款便可參拍了。在拍賣環(huán)節(jié)，一定要給自己設(shè)個(gè)心理價(jià)位，避免卷入“拍賣心理戰(zhàn)”。

記者了解到，法拍房與二手房過(guò)戶政策一致，都需根據(jù)房屋交易價(jià)格繳納契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等稅費(fèi)。部分法拍房可能存在前業(yè)主欠稅、需要二次繳稅情況，法院可能會(huì)要求需由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)由買方先行墊付，再憑借相應(yīng)憑證在一定期限內(nèi)向法院申報(bào)，也有的法院會(huì)要求所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。

觀海新聞/青島晚報(bào)/掌上青島 記者 陳小川