半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿

11月19日，半島問(wèn)法熱線（80889800）聚焦物業(yè)糾紛話題，山東良建律師事務(wù)所趙林寶律師和楊瓊律師在線接聽(tīng)市民來(lái)電，就市民關(guān)心關(guān)注的物業(yè)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)法講理。

上午9:30，熱線剛開(kāi)啟就接到了市民李先生的來(lái)電咨詢。李先生在某小區(qū)二期購(gòu)買(mǎi)了一套高層商品房，與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中約定，物業(yè)費(fèi)為每月每平方米2.55元。入住后，李先生了解到，該小區(qū)一期的高層商品房物業(yè)費(fèi)為每月每平方米2.15元。

“我找到物業(yè)詢問(wèn)，物業(yè)稱小區(qū)一期是2015年建成的，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定該小區(qū)一期高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米2.15元。二期是2021年建成，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定該小區(qū)內(nèi)二期高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米2.55元。”李先生詢問(wèn)律師，同一小區(qū)同一物業(yè)，因?yàn)閰^(qū)域不同，設(shè)定不同的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

趙林寶律師表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，實(shí)踐中因投入使用的時(shí)間不同，受人工、物價(jià)等因素的影響，對(duì)同一小區(qū)前后開(kāi)發(fā)區(qū)域往往會(huì)簽訂不同的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，就會(huì)出現(xiàn)同一物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但對(duì)前后期開(kāi)發(fā)的區(qū)域約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同的情況。

“李先生所住小區(qū)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同和補(bǔ)充協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。”趙律師表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條的規(guī)定： 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

因此，李先生小區(qū)的物業(yè)公司為小區(qū)不同區(qū)域的業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，可以按不同合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。李先生和其他業(yè)主應(yīng)按照前期服務(wù)業(yè)服務(wù)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)問(wèn)題是居民關(guān)注的重點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)生活中，不少業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題或物業(yè)公司服務(wù)不到位拒交物業(yè)費(fèi)，那么這些情況下拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)得到法院的支持嗎？劉先生就來(lái)電咨詢了一個(gè)類似的問(wèn)題。

“前些年我購(gòu)買(mǎi)一套新房，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，因?yàn)槿胱『笪野l(fā)現(xiàn)先自己的這套房屋廁所墻面滲水返潮嚴(yán)重，導(dǎo)致墻面發(fā)霉、墻皮脫落，我就與小區(qū)物業(yè)反映，物業(yè)也上門(mén)派人維修，但無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。”劉先生十分生氣，就拒絕交物業(yè)費(fèi)，“物業(yè)公司多次催交，我就告訴他們，我的房子什么時(shí)候修好，我什么時(shí)候交，現(xiàn)在物業(yè)公司跟我說(shuō)，要起訴我，我想問(wèn)問(wèn)律師，物業(yè)這樣做有依據(jù)嗎？”

“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的合同義務(wù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，您應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”楊律師解釋，對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷售方，對(duì)銷售的房屋承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，漏水、滲水屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)追究房開(kāi)商的賠償責(zé)任，不能以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)糾紛涉及爭(zhēng)議金額雖然較小，但是數(shù)量龐大，成為一個(gè)社會(huì)關(guān)注度高的問(wèn)題，上午的接線來(lái)電市民較多，問(wèn)題類型較為統(tǒng)一，記者對(duì)典型性問(wèn)題進(jìn)行了整理供市民參考。

問(wèn)題1：物業(yè)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主能否要求退還多收費(fèi)用？

2017年黃先生入住某小區(qū)時(shí)，與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1元。入住后，物業(yè)公司一直按上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。前段時(shí)間，黃先生在對(duì)賬時(shí)發(fā)現(xiàn)，自2020年2月份后，物業(yè)費(fèi)有了明顯的提高，仔細(xì)核查后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在收取的物業(yè)費(fèi)中增加了電梯費(fèi)和監(jiān)控、綠化、亮化費(fèi)用。黃先生問(wèn)了許多小區(qū)的業(yè)主，他們都對(duì)物業(yè)增加收費(fèi)項(xiàng)目不知情。黃先生詢問(wèn)律師，物業(yè)沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主是否有權(quán)要求物業(yè)退還多收的費(fèi)用？

律師說(shuō)法：《最高人民法院關(guān)于審理?yè)尳侔讣唧w應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。”

據(jù)此，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或增加收費(fèi)項(xiàng)目的，對(duì)業(yè)主不具有法律效力。黃先生與小區(qū)物業(yè)簽訂了服務(wù)合同，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)價(jià)格系屬對(duì)合同主要內(nèi)容的變更，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百四十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致的可以變更合同。”

物業(yè)公司應(yīng)遵循與業(yè)主協(xié)商一致原則，取得業(yè)主的同意方可變更物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，如果物業(yè)公司不能提交超出合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)，其擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多收取的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)退還給業(yè)主。

問(wèn)題2：臨街商鋪的業(yè)主需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

馮先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處臨街商鋪。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。前段時(shí)間，物業(yè)公司向馮先生催收物業(yè)費(fèi)，馮先生認(rèn)為自己的商鋪位于小區(qū)外面，物業(yè)公司從未對(duì)自己的臨街商鋪提供任何安全、衛(wèi)生、綠化、保安、保潔等物業(yè)服務(wù)，他詢問(wèn)律師，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)卻被要求交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的主張是否合理？

律師說(shuō)法：物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。雖然馮先生的商鋪在小區(qū)外面，好像物業(yè)公司并未提供物業(yè)服務(wù)，但該商鋪屬于物業(yè)公司的物業(yè)管理區(qū)域，且商鋪與所在樓的其他住宅共用樓房本體及供水、供電、排污等公共設(shè)施，即臨街商鋪與小區(qū)住宅是不可分割的統(tǒng)一整體。也就是說(shuō)，馮先生還是享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，要履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定，馮先生應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

問(wèn)題3：房屋遲延交付期間物業(yè)費(fèi)該不該交？

張先生2020年5月購(gòu)買(mǎi)了某高檔社區(qū)的商品房，并簽訂了臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)自實(shí)際交付之日起交納物業(yè)費(fèi)。2021年12月開(kāi)發(fā)商通知張先生辦理交付使用手續(xù)，但由于收房時(shí)，張先生發(fā)現(xiàn)房屋有入戶門(mén)破損等問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商后延遲至2022年4月收房。后又因?yàn)榉N種原因，直到2023年4月份房屋才正式交付到張先生手中。在交付使用時(shí)，張先生按照開(kāi)發(fā)商要求支付了2021年12月至2022年11月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2023年12月張先生向物業(yè)公司支付了自2023年4月至12月的物業(yè)費(fèi)用。前段時(shí)間，物業(yè)公司找到張先生，要求支付2021年12月至2023年4月及2024年的物業(yè)費(fèi)。張先生詢問(wèn)律師，房屋延期交付期間的物業(yè)費(fèi)需要自己承擔(dān)嗎？

律師說(shuō)法：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。然而，在已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)公司發(fā)出交付使用通知書(shū)通知業(yè)主收房的日期并不等于業(yè)主實(shí)際收房日期。按照張先生的描述，他和開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中約定：業(yè)主應(yīng)自實(shí)際交付之日起交納物業(yè)費(fèi)，張先生實(shí)際收房日期為2023年4月，他需要承擔(dān)自收房之日起所需交納的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司需要提前收取的2023年4月份之前的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。張先生與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，雙方就形成了一種合同關(guān)系，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定，建議張先生查看一下物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于物業(yè)費(fèi)給付義務(wù)的約定，特別是交納物業(yè)費(fèi)的日期，在合同約定的期限內(nèi)及時(shí)交納2024年的物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)法感悟：

趙林寶律師：物業(yè)服務(wù)與每名業(yè)主息息相關(guān)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)引起重視盡快改進(jìn)管理措施，提高服務(wù)質(zhì)量，避免產(chǎn)生不必要的損失與糾紛。同時(shí)小區(qū)業(yè)主應(yīng)該以合法合規(guī)的方式維護(hù)自己的權(quán)益，不能以拒絕或拖延繳納物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量陷入惡性循環(huán)。

楊瓊律師：物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主應(yīng)該互相依存支持、互相理解與配合，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在互相促進(jìn)、良性循環(huán)的關(guān)系，物業(yè)公司需要盡職盡力認(rèn)真履行物業(yè)管理的職責(zé)，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活和居住環(huán)境，力求贏得廣大業(yè)主的認(rèn)可理解與支持。