半島全媒體記者 尹彥鑫 通訊員 何文婕 朱本騰

為進一步維護良好的商品房市場交易秩序，助力實現群眾安居夢，11月12日，青島市中級人民法院舉行2024年第十一場新聞發布會，發布青島中院商品房買賣合同糾紛審判白皮書和典型案例。

2019年1月至2024年8月31日，青島全市兩級法院共受理涉商品房買賣合同類糾紛23948件，審結24105件（含舊存）。從收案案由看，商品房預售合同糾紛19585件，占81.78%；商品房銷售合同糾紛2286件，占9.55%；商品房預約合同糾紛1106件，占4.62%；商品房委托代理銷售合同糾紛971件，占4.05%。從案件總體數量看，受理案件數量2020年比2019年大幅增加，2021年、2022年通過訴前化解等，案件數量呈下降趨勢。2023年以來，案件數量又呈現增長態勢。

青島中院對全市法院近四年多來的商品房買賣合同糾紛類案件審判情況進行梳理分析，歸納商品房買賣合同糾紛審理中的效力爭議、履行爭議、解除爭議等焦點問題，指出在案件審理過程中發現的當事人在法律意識、契約精神、規范經營、風險防范等方面存在的問題，通過研判，提出對策建議。

近年來，青島法院以推進房地產糾紛審判專業化為抓手，以服務經濟發展和保障民生為目標，不斷提升房地產審判體系和審判能力現代化水平。聚焦專業化審判，提升司法保障能力。根據案件難易程度和特點實行“繁簡分流，專案專辦”。對案件事實清楚、權利義務關系明確的簡單案件由速裁團隊審理，對疑難復雜案件，由精審團隊審理。因案制宜，提高審判水平。聚焦類案示范審理機制，推動糾紛高效化解。將有代表性、典型性的案件，作為示范案件精細化審理，形成判例或調解方案，發揮示范案例引領作用，通過多元解紛機制帶動案件高效化解。聚焦府院聯動，提升服務大局實效。與住建部門就重大事項及時會商、一般事項常態聯絡，提升工作效能；就案件審理中遇到的熱點問題及時發出司法建議；堅持靠前服務，開展法律宣講，制定規范建議，發布典型案例，為促進房地產企業規范化經營和購房者更好維護自身合法權益提供法律指引。

青島中院從近四年多來審理的商品房買賣合同糾紛案件中精選出10個典型案例發布，涵蓋商品房買賣合同的效力爭議、性質與內容爭議、合同履行爭議、合同解除爭議等，聚焦預售許可證明等影響合同效力的要素、本約與預約合同的區別、銷售廣告和宣傳資料等影響合同內容確定的因素、付款和交房等主要合同義務的履行、合同解除條件及違約責任的確定等核心問題，通過對基本案情介紹、對典型意義闡釋、對相關問題提出針對性的解決建議，發揮司法裁判的規范和指導作用，引導房地產開發企業依法誠信經營，引導購房者提高風險防范意識，引導全市法院進一步提升商品房買賣合同糾紛審理水平，平等保護企業和消費者的合法權益，構建公平、透明、可預期的法治營商環境，更好地服務和保障經濟社會發展大局。

下一步，青島法院將一如既往樹牢“為大局服務，為人民司法”理念，充分發揮審判職能作用，多維度拓寬司法服務渠道，不斷提升房地產糾紛案件審判水平，為房地產業高質量發展保駕護航，為人民安居樂業筑牢司法屏障，以優質高效的司法服務推動營商環境不斷優化。

附：典型案例

案例一

開發商未取得商品房預售許可證明導致預售合同無效

【基本案情】

出賣人青島某房地產開發公司與李某某于2022年3月1日簽訂商品房預售合同，約定青島某房地產開發公司將其開發的位于青島市某區的房屋預售給李某某，房屋于2022年12月3日前交付，逾期交房6個月，李某某可以解除合同，雙方還對違約金條款進行了相關約定。2023年8月，涉案房屋尚未通過竣工驗收，李某某起訴，以青島某房地產開發公司至今未按約定交付房屋為由，要求解除合同、支付違約金。

【法院裁判】

人民法院在審理合同糾紛案件過程中，要依職權審查合同是否存在無效的情形，注意無效與可撤銷、未生效、效力待定等合同效力形態之間的區別，準確認定合同效力，并根據效力的不同情形，結合當事人的訴訟請求，確定相應的民事責任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房預售許可證明，亦未通過竣工驗收。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條之規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。李某某起訴要求解除合同，因合同解除以有效為前提，故對其該訴訟請求無法支持，但對合同無效的后果，法院依照職權進行處置。

【法官點評】

商品房預售許可證明是人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規的相關規定，其取得的先決條件，包括是否取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證、開發建設的資金投資比例等，特別是建設工程規劃許可證，直接決定建筑物的合法性問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定是否取得商品房預售許可證明影響商品房預售合同的效力。但是，該司法解釋規定“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”即允許進行效力補正。

同時，實踐中還應注意一種情形，即該司法解釋規定的無效情形，限于“預售合同”，如果商品房工程具有建設工程規劃許可證，建筑物本身合法，且已經竣工驗收甚至已經交付使用，則房屋已從預售轉為現售，也從實質上對無效的前提進行了補正。

案例二

當事人違反預約合同仍應承擔違約責任

【基本案情】

2023年2月，趙某與青島某置業公司簽訂《商品房認購協議書》，約定王某購買該置業公司開發的商品房一套，還約定雙方簽訂正式商品房買賣合同的時間，并約定了違反該預約合同應承擔的違約責任。合同簽訂后，因房屋價格問題，趙某拒絕與青島某置業公司簽訂本約，該置業公司訴至法院，要求解除與趙某簽訂的《商品房認購協議書》，并要求趙某承擔違約責任。

【法院裁判】

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規定，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。趙某與青島某置業公司于2023年2月簽訂的《商品房認購書》，約定將來一定期限內雙方訂立商品房買賣合同，符合預約合同的法律特征。預約合同是獨立的合同，當事人均應按照預約合同的約定履行自己的義務，否則應承擔違約責任。現趙某明確拒絕與青島某置業公司繼續簽訂商品房買賣合同，構成違約，青島某置業公司要求解除與趙某簽訂的《商品房認購協議書》并要求對方承擔違約責任，符合事實及法律規定，應予支持。

【法官點評】

預約合同是指約定于將來一定期限內訂立本約合同的一種合同形式。在商品房買賣領域，出賣人與買受人經常會在簽訂正式的商品房買賣合同之前，簽訂認購書、訂購書等。民法典對于違反預約合同應承擔違約責任作出了明確的規定。不管是購房者，還是開發商，均應對此有清晰的認知，謹慎決定是否簽訂預約合同，以避免由此可能產生的法律風險。

案例三：

商品房銷售廣告和宣傳資料雖未載入合同但被認定為要約

【基本案情】

青島某置業公司對外散發廣告，銷售宣傳彩頁中表示其開發建設的青島市某小區地上一層房屋附帶溫泉入戶。經查，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高兩千元左右。后陳某于2021年與該置業公司簽訂了商品房銷售合同，購買了涉案小區地上一層房屋，2022年交房時，發現并無溫泉入戶，遂起訴該置業公司，要求退還部分房款，并要求該公司賠償其相關損失。該置業公司則抗辯，其銷售廣告系委托案外人制作，且銷售彩頁在尾部注明：實際房屋以交付的實物為準，故其無義務交付附帶溫泉入戶的房屋。

【法院裁判】

出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中明確表示其所售小區地上一層房屋附帶溫泉入戶，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高兩千余元。出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中對房屋配套設施的允諾和說明明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規定，此宣傳內容應視為要約，該允諾及說明雖未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，買受人與之訂立合同的行為應視為對該要約的承諾。出賣人應當按照合同的約定履行其義務。

【法官點評】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

案例四

一房數賣的情況下權利保護順位的確定

【基本案情】

買受人李某某與某房地產開發公司于2020年9月1日簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發的位于本市的某小區房屋，約定2021年2月前交付該房屋。2021年2月，該房屋具備交付條件后，該公司又于當月就該房屋與王某某簽訂了商品房買賣合同并實際交付，但尚未辦理產權登記。李某某起訴，一是要求確認某房地產開發公司與王某某簽訂的房屋買賣合同無效，二是要求判令某房地產開發公司履行與自己簽訂的房屋買賣合同，交付涉案房屋。庭審中，王某某亦要求履行自己與開發商所簽合同。

【法院裁判】

出賣人某房地產開發公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效。雙方本應按照合同全面履行自己的合同義務。但出賣人某房地產開發公司又與王某某另行簽訂了商品房買賣合同，且已將涉案房屋交付給王某某，現無證據證明出賣人與王某某所簽合同具備法律規定無效的情形，故李某某主張該合同無效，依據不足，不予支持。在案涉兩份商品房買賣合同均有效的情況下，衡量的是應該履行哪份合同的問題。因某房地產開發公司將房屋交付給王某某，王某某與該公司所簽合同已得到深度履行，故應認定王某某的權利保護順位優于李某某，故對李某某要求開發商交付涉案房屋的訴求不予支持。

【法官點評】

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規定：審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。在審判實踐中，對于一房數賣，按照登記、占有、簽訂合同時間以及付款等履行合同的證據，確定數份買賣合同的權利保護順位，對不能履行合同的買受人，可通過要求解除買賣合同、追究開發商違約責任的方式取得救濟。上述案件中，李某某要求交付房屋的請求不能獲得支持，其可另行起訴解除與該開發商簽訂的房屋買賣合同，并追究對方的違約責任。

案例五

購房者接到書面交房通知后無正當理由拒絕接收視為開發商已經履行了房屋交付義務

【基本案情】

李某某與某開發公司于2022年3月12日簽訂商品房買賣合同，購買位于青島市某區的房屋。雙方約定于2023年10月22日交付案涉房屋，開發商在交房條件成就時提前10日以書面方式通知李某某驗房、收房，并約定了李某某的通信地址、聯系電話。2023年8月27日，涉案工程竣工驗收，并于2023年9月30日完成驗收備案，達到了合同約定的交付條件。2023年10月1日，開發商按照合同上約定的地址、聯系電話，向李某某郵寄送達了書面的《收樓通知書》，通知李某某于10月22日到現場驗房、收房。郵寄回執顯示拒收。涉案小區物業管家按照合同上約定的李某某的電話（手機號碼），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某來現場驗房、收房，但多次添加，未獲通過。10月22日，李某某未到現場。庭審中，李某某抗辯，開發商所郵寄的收房通知其并未收到，物業管家所加微信申請，其亦未收到。

【法院裁判】

雙方在購房合同中約定了送達交房通知的時間、方式，開發商按照合同約定的時間、方式向李某某郵寄送達了《收樓通知書》，在李某某未按照通知到場的情況下，物業管家又試圖以微信交流方式再次通知李某某，已經按照誠實信用原則全面履行了自己的合同義務，李某某無正當理由拒絕接收，應視為開發商已經履行了房屋交付義務，交房時間為2023年10月22日。

【法官點評】

商品房交付時間的認定直接關系到開發商是否存在逾期交房的責任以及逾期交房期間的認定。購房者接到開發商的書面交房通知后，無正當理由拒絕接收的，應視為開發商已經履行了房屋交付義務。一般情況下，購房者不能拒絕接收房屋，除非房屋存在嚴重影響正常居住使用的情形或者房屋存在嚴重的質量問題（非屬于保修范圍的質量瑕疵）。

關于通知交房的方式，開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，應約定通知交房的方式，并在合同中預留郵寄送達的地址、電子郵箱、手機號碼等，避免產生糾紛。如果合同沒有約定通知方式，開發商應窮盡多種方式通知業主去收樓，如郵寄《收樓通知書》、電話通知、短信通知、微信通知等，同時應注意加強證據保留和保存意識。

案例六

房屋出現質量瑕疵不必然達到解除合同的條件

【基本案情】

買受人桑某某與某房地產公司于2023年10月8日簽訂商品房買賣合同，購買該房地產公司開發的位于本市某小區的房屋。該房地產公司于2023年3月向買受人桑某某發出交房通知。在辦理交接時，桑某某指出，涉案房屋衛生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等，拒絕收房。該房地產公司交房人員提出此依約屬于維修的范疇，桑某某表示不同意，要求解除合同。雙方爭執不下，桑某某起訴到法院，要求解除合同、追究該房地產公司的違約責任。

【法院裁判】

本案的爭議焦點在于，案涉房屋存在的質量問題是否達到了雙方合同解除的條件。首先，案涉房屋經過竣工驗收備案，形式上具備了雙方合同約定的交付條件。其次，案涉房屋存在衛生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等質量問題，屬于雙方合同約定的保修范圍，尚未達到開發商存在根本違約的合同解除條件。故判決駁回桑某某的訴訟請求。

【法官點評】

瑕疵履行，是指債務人雖然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或約定的條件，導致減少履行的價值或效用的情形。而根本違約，是指合同當事人一方違反合同的約定，致使合同目的不能實現。商品房買賣合同糾紛中，合同雙方當事人往往對哪些質量問題屬于導致合同解除的根本違約范疇，哪些屬于保修范圍的瑕疵履行予以約定，合同當事人均應依照誠實信用原則照約履行。實踐中，部分購房消費者不顧合同約定的質量保修范圍，動輒以房屋存在質量問題為由要求解除合同，其請求無法得到支持。

案例七

逾期為購房者辦證應承擔違約責任

【基本案情】

山東某置業公司與劉某某簽訂商品房預售合同，約定：因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起360個工作日內辦理該商品房的不動產權證的，自買受人應當辦理房屋所有權之日起至實際辦理日止，出賣人按日向買受人支付總價款的萬分之0.1賠付違約金。劉某某以逾期辦理為由提起訴訟，要求該置業公司支付逾期辦證違約金。山東某置業公司稱案涉房產設定抵押，其滌除抵押需要一定時間，不存在不辦證的故意，不應承擔違約責任。

【法院裁判】

山東某置業公司在將該房屋出售給劉某某后，又將該房屋設定抵押，無證據證明劉某某對此知悉或同意。雖其積極還款最后案涉房產上的抵押已經解除，但案涉房屋未在合同約定時間辦理房屋所有權證書主要歸責于山東某置業公司，故對于劉某某主張的逾期辦理房屋不動產權屬證書違約金，應予支持。

【法官點評】

雙方簽訂合同約定，山東某置業公司應在房屋交付360個工作日內為購房者辦理不動產權屬證書。房地產開發企業逾期辦證違約責任的歸責原則為過錯責任原則，除非不能辦證原因系因購房者所致，否則應承擔逾期辦證的違約責任。本案中，山東某置業公司無證據證明不能辦證系因劉某某所致，故其不能免責，仍應承擔違約責任。房地產開發企業要提高法律意識，樹立契約精神，嚴格按照合同約定履行義務。

案例八

逾期向開發商支付款項應承擔違約責任

【基本案情】

2022年2月，王某與青島某開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某以280萬元的價格購買案涉商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100萬元，其他款項王某于2022年5月28日前通過銀行按揭貸款的方式支付，如因自身原因未能獲得銀行貸款或者獲得貸款少于申請貸款數額的，王某應在按揭銀行書面通知到達之日起30內以現金或其他方式支付，否則應承擔違約責任。后，因王某自身原因導致未能通過銀行按揭貸款審批，王某拒絕以其他方式支付剩余購房款及違約金，青島某開發公司訴至法院。

【法院裁判】

王某與青島某開發公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。上述合同約定如因購房者原因不能辦理按揭貸款或貸款數額少于申請數額，購房者應在合同約定期限內另行以其他方式支付。該約定不存在合理限制購房者權利或者加重購房者責任的情形。購房者王某應按照合同約定履行自己的付款義務。故判令王某向青島某開發公司支付剩余購房款，并承擔相應的違約責任。

【法官點評】

支付購房款是購房人的主要合同義務。雙方合同約定如因購房者自身原因導致不能辦理銀行按揭貸款或者貸款數額少于申請數額的，購房者應該以其他方式向開發商支付購房款，該約定是合法有效的，購房者違反該約定，應承擔違約責任。提醒購房者，在選擇以按揭方式支付購房款時，應充分了解貸款政策以及自身信用情況，并充分評估自身的財務狀況，避免因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，而又無力以其他方式支付剩余購房款，陷于違約狀況，造成自身損失。

案例九

合同約定的逾期交付違約金明顯過低可酌情予以調整

【基本案情】

山東某置業公司與嚴某簽訂商品房預售合同，約定逾期交房超過90天，違約金為已支付房款日萬分之0.15。后山東某置業公司逾期交房，嚴某訴請合同約定違約金過低，要求按照全部房款的日萬分之一為標準計算違約金。

【法院裁判】

一審經審理法院認為，合同約定的違約金支付標準明顯低于同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率，有失公平，遂依法予以調整，以已付房款為標準，按照日萬分之一標準計算違約金。山東某置業公司上訴要求按照合同約定標準支付違約金。二審法院經審理認為，涉案合同約定的違約金標準不僅明顯低于同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率，也遠低于涉案房屋周邊同比房屋的租金收益，一審法院根據案情調整違約金計算標準并無不當，判決維持原判。

【法官點評】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”第13條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

據此，雖然當事人應依合同約定履行義務，但如當事人約定的違約金過高或過低，繼續按照合同約定履行顯失公平，法院可以酌情參照當事人實際損失等綜合考慮，調整違約金計算標準。

案例十

含裝修的商品房買賣合同不能視為毛坯房買賣和裝修兩個合同的簡單疊加

【基本案情】

山東某置業公司與渠某某簽訂商品房預售合同，合同約定：商品房單價（不包含房屋裝修）為每平方米5150元，總價款（不包含房屋裝修）為465,200元。裝修價格為每平方米1700元，裝修總價為153,561元。合同簽訂后，因裝修升級，渠某某實際支付購房款共計663,926元。房屋交房日期截止后，山東某置業公司未如期交付房屋。2021年2月24日，雙方辦理房屋交接手續。2021年7月15日，涉案房屋進行竣工驗收備案。渠某某稱案涉房屋存在質量問題，后起訴山東某置業公司，要求山東某置業公司支付渠某某逾期交房違約金41,495.38元(以663,926元為基數，自2020年5月1日起按日萬分之一的標準暫算至2022年1月15日)，并自2022年1月16日起按該標準計算至房屋實際修復之日止。

【法院裁判】

一審法院經審理認為，山東某置業公司逾期交付房屋，應支付逾期交房違約金，結合渠某某的實際損失情況對山東某公司支付逾期交付違約金及標準作出認定。二審期間，山東某置業公司主張渠某某因裝修升級支付的45,165元，并非房屋價款，而是其另行購買部分家具的費用，山東某置業公司為其開具的是裝修發票并非房款發票，該部分款項不應計入購房款數額。二審法院經審理認為，精裝修房屋的總價款雖然包含毛坯價格和裝修價格兩部分，但商品房買賣合同并不能拆分成毛坯房買賣合同和裝修服務合同兩個合同，在對外出售時，房屋總價款必然包含開發商的可得利潤，合同約定的裝修價值是開發商綜合了交易市場的供求關系、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自愿平等協商的基礎上形成，并非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加，也不應分開計算，故維持一審判決。

【法官點評】

購房者購買含裝修的商品房，其目的是方便入住、避免裝修負擔，而裝修標準、樣式等亦是購房者選擇房屋時會通盤納入考慮的情況,開發商在價格訂立時也會綜合考慮其預期利潤等。因而含裝修的商品房買賣或預售合同不能視為毛坯房買賣合同和裝修服務合同兩個合同的簡單疊加，購房者支付的價款均應視為購房款。