物業管理是人民群眾天天有感的關鍵小事，關系千家萬戶切身利益，更事關社會和諧穩定。近年來，青島市城市管理局圍繞建設“人民滿意的城市管理”，聚力實施物業管理服務品質提升攻堅行動，下大力氣治理群眾身邊的“急難愁盼”問題，持續對物業服務履約不到位、監管缺失和投訴高發的問題小區重拳出擊，不斷提升物業服務管理水平。日前，綜合執法部門依法查處的5起物業公司違法問題典型案例通報如下。

案例1

查處某物業有限公司擅自利用共用部位共用設施進行經營案

【基本案情】

青島某物業有限公司未經業主同意擅自在小區電梯內設置廣告，其行為違反了《物業管理條例》第五十四條“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”的規定。平度市綜合行政執法局依據《物業管理條例》第六十三條規定，對該物業公司作出責令限期改正，警告并處罰款五萬元的行政處罰。

涉案物業公司不服提起行政訴訟，經審理，法院認為行政處罰事實清楚、證據確鑿、適用法律正確、程序合法、處罰適當，最終支持了該行政處罰決定。涉案物業公司已履行行政處罰決定。

【提示】

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，應當征得相關業主、業主大會等同意，若涉及需辦理審批手續的經營事項還應當取得相關部門的審批許可，否則，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

案例2

查處青島某物業服務有限公司擅自改變物業管理用房用途案

【基本案情】

青島某物業有限公司未經業主同意，擅自將小區物業用房出租用作超市經營，其行為違反了《物業管理條例》第三十七條“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途”的規定。即墨區綜合行政執法局依據《物業管理條例》第六十二條規定，對該物業公司作出警告，并處罰款七萬元的行政處罰。涉案物業公司已履行行政處罰決定。

【提示】

物業企業改變物業管理用房用途應經業主大會同意，未成立業主大會的，改變共有部分用途的重大事項由全體業主共同決定，否則，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款。

案例3

查處青島某物業管理有限公司擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑用途案

【基本案情】

青島某物業管理有限公司未經業主同意擅自將小區公寓樓7個公共衛生間改建成客房，其行為違反了《物業管理條例》第四十九條“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續”的規定。嶗山區綜合行政執法局依據《物業管理條例》第六十三條規定，對該物業公司作出責令改正違法行為，并處罰款十八萬元的行政處罰。涉案物業公司已履行行政處罰決定。

【提示】

改變公共建筑用途應經業主大會同意，未成立業主大會的，改變共有部分用途的重大事項由全體業主共同決定，否則，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

案例4

查處青島某物業管理有限公司未盡到養護責任造成綠地損失案

【基本案情】

青島某物業管理有限公司未盡到綠化養護責任，造成小區內部分綠地內綠植死亡，其行為違反了《青島市城市綠化條例》第二十六條第一款第二項“城市綠地的養護責任按照下列規定確定：居住區綠地，實行物業管理的，由業主或者業主委托物業服務企業養護”的規定。李滄區綜合行政執法局依據《青島市城市綠化條例》第四十七條規定，對該物業公司作出責令改正違法行為，并處罰款四千元的行政處罰。涉案物業公司已履行行政處罰決定。

【提示】

綠化養護責任單位應當按照園林綠化養護標準及物業合同約定及時履行綠化養護責任，否則，處二千元以上一萬元以下罰款。

案例5

查處青島某物業服務有限公司未履行市容和環境衛生責任且拒不改正案

【基本案情】

青島某物業服務有限公司對小區內的衛生死角未及時清理且拒不改正，其行為違反了《青島市市容和環境衛生管理條例》第十一條第一款第八項“市容和環境衛生責任區、責任人按照以下規定確定：居民住宅區，由居民委托物業服務企業負責”的規定。李滄區綜合行政執法局依據《青島市市容和環境衛生管理條例》第十二條規定，對該物業公司作出責令改正違法行為，并處罰款一千元的行政處罰。涉案物業公司已履行行政處罰決定。

【提示】

市容和環境衛生責任人應當按照物業合同約定及市容環境衛生責任區要求保持責任區內市容和環境衛生整潔，否則，對拒不改正的個人處一百元以上二百元以下罰款，對單位處一千元以上一萬元以下罰款。

【綜合提示】

物業企業是依據物業服務合同為業主提供有償服務的民事主體，負責對公共物業的管理和小區秩序的維護，以及對設施設備的維護、更換、妥善利用等，同時物業企業的行為也要受到法律法規的約束。

根據《物業管理條例》規定，小區物業用房及物業共用部位、共用設施設備屬于全體業主共有，小區規劃配套的公共建筑也有其特定使用性質，但某些小區物業企業卻擅自利用這些房屋、設施設備進行營利性經營活動，常見的就是將物業用房出租、將公共建筑挪作他用或在電梯和大門等處設置商業廣告等。根據《青島市城市綠化條例》和《青島市容和環境衛生條例》的規定，物業企業作為物業管理區域的管理服務主體負有履行綠化養護和環境衛生的法定責任，不得推卸拒絕履行責任義務。

對改變房屋用途、利用共用部位設施進行經營活動等重大事項應由業主共同決定，如案例1、2、3中物業企業的行為均沒有經過業主按程序表決并同意，侵害了業主合法權益。案例4、5中物業企業未按合同約定及綠化養護標準要求及時養護綠地造成綠地內綠植死亡，未及時清理垃圾保持小區內衛生整潔，既未履行法定責任，又影響了小區環境衛生和業主居住體驗，應予立案查處。

（半島全媒體記者 郭振亮）