半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿

“別人小區物業給業主發錢，我們小區物業只會收費。”“小區衛生打掃不及時，夏天到了垃圾堆一股臭味。”物業關系小區居民的生活品質，當下業主們格外關注物業問題。7月30日，半島問法熱線（80889800）聚焦物業糾紛話題，山東岳海成律師事務所紀成律師和杜燕律師在線與市民進行互動，就市民關注的物業問題進行了詳細解答。

上午9點30分，隨著兩部熱線電話的接通，市民李先生的電話就打進來了。半年前，李先生的新房終于交付了，本想著添置點家具跑跑味就入住，可是前不久的降雨卻給李先生帶來了煩惱。

“最近我到新房子里，發現陽臺位置往外滲水，開發商精裝修的房子竟然漏雨了，我就十分氣憤，找物業聯系開發商解決，可是物業在這個過程中拖拖拉拉，進展緩慢，導致我現在的房屋還沒維修，也不知道具體的漏雨點在哪里。”李先生詢問杜燕律師，在這種情況下，物業不作為，其是否可以拒絕交物業費。

杜燕律師表示，近期島城的降雨天氣確實引發一些漏雨的問題，一些房屋質量問題也暴露出來，她們也接到過類似的咨詢。“這個問題從法律上來講要分開看。”杜律師介紹，房屋存在質量問題，實際上是開發商沒有履行完房屋買賣的合同義務，導致房子有缺陷，而非物業公司的問題，因此房屋質量有問題不能成為業主拒交物業費的理由。

“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”杜律師提醒，交房時，各位業主一定要認真做好驗房工作，如果房屋存在嚴重的質量問題，應當及時與開發商進行溝通，讓開發商盡快進行維修處理，以免超出房屋質保期。“物業公司也應當協助業主去聯系開發商相關人員，有問題及時進行溝通，幫助化解矛盾。”

物業費問題一直是物業糾紛的焦點。市民徐女士來電反映一個物業漲價的問題。“我們買的房子，當時簽的協議物業費是一元錢一平米，前年換了物業，今年通知說物業費漲到了1.2元每平米，我們不同意，有業主去向相關部門反映，得到的答復是漲價合理。”徐女士詢問紀成律師，這種情況應該如何判斷物業漲價是否合理合法？自己對漲價不認可是否可以拒交物業費？

“首先應該看您與物業簽的物業服務合同是如何約定的，如果合同約定的是階梯式收費模式，即幾年一漲價，那么物業根據合同漲價是合理合法的，如果物業合同始終是同一價格收費，那么在合同期內物業就不能隨意漲價。”紀律師表示，如果合同到期或者向徐女士所說換了物業服務公司新簽物業服務合同，物業費的漲價也應該有規定的程序。

“物業費的調整事關全體業主的共同利益，屬于應由業主共同決定的重大事項，應當嚴格按照法律規定的程序進行，依法召開業主大會，由業主共同協商后共同表決確定。決定調整服務價格，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”紀律師表示，既然相關部門回應漲價沒有問題，那很可能在程序上是沒有問題的，這種情況下您不能拒交物業費。“建議您去業委會或者社區咨詢一下相關情況，如果程序不合規，物業是不能單方面漲價的。”

物業問題深受市民關注，記者就一些典型問題進行了整理，律師從專業角度進行了分析建議，供市民參考。

問題1：物業疏于管理導致業主家頻頻失竊，是否可以不交物業費？

楊先生在某小區居住多年，開始一直按時交納物業費。2022年10月，小區正門門禁卡損壞后物業一直沒有進行修復，導致小區不需要門禁卡即可隨意進出。楊先生多次催促物業對門禁進行修復，但物業置之不理。且小區的后門未設有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監控設備，但據楊先生了解，小區很多監控設備已經損壞，物業也從未對設備進行修復。前段時間，楊先生家遭遇盜賊，家中部分財物被盜。而且小區內多家業主都有家中被盜的經歷。楊先生認為物業公司安全保衛工作存在漏洞導致其家中財產被盜，詢問律師是否可以拒交物業費？

律師說法：楊先生所在小區的物業公司提供的物業管理未達到物業服務合同約定的服務質量標準，小區安全保衛工作存在嚴重瑕疵，導致小區存在盜竊頻繁發生的情形，影響業主人身、財產安全，物業公司應承擔違約責任。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而非拒繳物業服務費。因此物業在安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，但重大瑕疵仍不能拒繳物業費。楊先生和其他失竊業主可以要求物業賠償被盜財物的相關損失，以及要求物業酌情減免物業費，但不能不交物業費。

問題2：在自家車位安裝充電樁，物業收取“電力增容費”是否合理？

2020年，陳先生在某小區購買一處房產，同時購買了小區地下車庫的一個停車位。2023年，陳先生購買了一輛新能源電動汽車，就想在自己的車位上安裝汽車充電樁。陳先生找物業公司協商，物業要求陳先生支付“電力增容費”5500元，繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護”字樣，物業稱如果陳先生不交該費用，就不同意陳先生的安裝申請。為了能夠安裝充電樁，陳先生只好交納了所謂的“電力增容費”。陳先生詢問律師，物業收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付，這樣的收費是否合理？

律師說法：陳先生購買的車位具有獨立性，可排他使用，也就是說陳先生對該車位具有專有使用的權利。在停車位安裝汽車充電樁，完全符合民法典有關民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境的規定，屬于更好利用其建筑物專有部分的合理需要。根據陳先生的描述，在充電樁安裝過程中，物業并未實際對變壓器進行增容，其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護費用。而充電樁線路維護涉及對小區共用部位、共用設施設備的維護，有關權利義務應由小區全體業主共同確認。因此，物業公司收取的所謂“電力增容費”既缺乏行政部門的規定依據，亦未經業主大會決議或合同雙方當事人協商，陳先生完全可以要求物業返還該費用。近年來，新能源汽車迅速發展，業主合理使用產權車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律法規、管理規約的規定或影響小區其他業主的共同利益，其有權合理利用小區建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業服務人對此應予以積極配合、協助，及時核實小區剩余電力變配電容量情況，查勘安裝現場，并客觀真實地出具意見，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業主的安裝申請。

問題3：私家車停放小區車位內被剮蹭，物業是否應該承擔全部賠償？

前段時間，付先生將自己的車輛停放在小區內的停車位上，第二天要離開時，發現自己的車被剮蹭。付先生立刻報警，警方在調查過程中發現付先生停放車輛的停車位處于小區監控盲區，無法確定直接侵權人。因為此次事故產生的車輛修理費為15000元，付先生找到物業，要求物業對自己車輛的損失進行全額賠償，可物業公司卻拒絕賠償。經人民調解委員會調解，雙方仍未就維修費的承擔達成一致意見。付先生詢問律師，因為小區監控存在盲區，導致自己無法找到直接侵權人，物業是否應該承擔全部賠償責任？

律師說法：根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者，負有安全保障義務。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。物業公司作為案涉小區的物業服務企業，其對小區的財產及人身安全具有基礎的安全保障義務。付先生的車輛在小區停車位被剮蹭后，因物業監控設置存在盲區，導致付先生無法向直接侵權人索賠，物業公司因為疏于管理，在此次事故中具有一定過錯。雖然物業并非直接侵權人，但其作為小區物業服務人，應承擔未履行安全保障義務的補充賠償責任，但不是承擔全部的賠償責任。通常在認定物業服務人是否盡到安全保障義務時，會結合合同約定的物業服務標準、事故的急難險重程度等綜合考量。物業服務人未盡到防止業主遭受第三人侵害的安全保障義務，受到侵害的業主請求其承擔侵權責任的，僅當無法找到直接侵權人或者直接侵權人沒有能力承擔全部賠償責任時，才由物業服務人承擔補充責任。

問題4：小區頂層露臺漏水造成樓下業主財產損失，物業是否承擔責任的問題？

黃先生家住某小區頂樓，家中有一道門可以通往樓頂露臺，但自家的房產證上并沒有該樓臺的所有權。前段時間，黃先生一家外出游玩，回家后發現家中被雨水浸泡，櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水，同時，雨水還將樓下鄰居家也浸泡了。經了解后發現，原因是頂層露臺上的雜物未及時清理，堵塞了下水管，雨水無法及時排泄所致。黃先生和樓下鄰居找到物業要求賠償損失，可物業稱露臺的入口在黃先生家，屬于黃先生專有，物業沒有露臺的維護義務，也不應該承擔賠償責任。黃先生詢問律師，自己并不是露臺的所有權人，因浸泡造成的損失是否應當由物業承擔賠償？

律師說法：露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有。根據黃先生的描述，他并不是頂層房屋外面露臺的所有權人，該露臺應該屬于小區的公共部分。物業公司對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務，應當熟知自己管理中的物業情況，大雨時有可能造成露臺積水而發生泄漏的風險。小區物業沒有及時處理露臺雜物，在物業管理過程中存有過失，應該對黃先生及鄰居家有證據證明的合理損失給予賠償。

問題5：樓下私改下水管導致自家“反水”嚴重，物業不處理該怎么辦？

2019年，李女士家某小區購買了一套2樓的住房，入住后一直很正常。2022年10月開始，李女士發現家中經常出現“反水”現象，尤其是在用水高峰時段，家中很容易被污水倒灌入室內。打電話給物業反映，物業就派人帶著各種工具來家里給疏通，可沒過多久就又堵了，這嚴重影響了李女士家的正常生活。李女士經過了解后得知，原來是1樓的住戶找了物業，在沒有經過樓上任何業主同意的情況下，私自將原本在一樓的下水管道做了改裝，將樓座原有的下水管一樓部分給封住，自己單獨接了一個下水管。這導致2樓的李女士家成了全樓的排水口。李女士找到物業，要求解決家中“反水”嚴重的問題，可物業稱排水管的位置在李女士家中，不屬于物業的服務范圍。李女士詢問律師，物業與1樓業主私自更改下水管導致自家“反水”，我該怎么解決？

律師說法：根據《?中華人民共和國民法典》?的規定，?不動產權利人在使用水、?排水時，?應盡量避免對相鄰權利人造成損害。1樓的業主?私改下水管的行為已經影響到相鄰業主李女士的權益，?違反了這一規定。?物業公司作為小區的管理機構，?有責任和義務協調處理此類問題。物業稱排水管在業主家中，不屬于物業的服務范圍。但物業與1樓的業主在沒有征得樓上業主同意的情況下，擅自改動了樓座原有的排水管道，導致李女士家中“反水”情況嚴重，可以說物業是李女士家“反水”風險的施加方，在這種情況下，物業就有責任給李女士家解決“反水”問題。建議李女士先和物業協商，要求對方徹底解決家中“反水”問題。如果物業不同意，李女士可以整理好相關證據，通過訴訟的途徑要求物業和1樓業主共同解決。

問法感悟：

紀成律師：通過今天接聽問法熱線，我發現大家主要關注的物業問題還是物業服務不到位是否能夠拒交或減免物業費的問題，往往有物業服務企業的服務質量較差，致使業主常采取拒付物業費的方式進行對抗。但實質上，從事實而言，業主拒付物業費，會影響物業公司的正常運轉和物業服務的提供，可能致使服務質量繼續降低，最終影響業主自身利益，產生惡性循環。從法律方面而言，物業服務的局部瑕疵并非業主拒付物業費的理由，業主不能拒絕履行自己應盡的交費義務。因此建議，在發生物業服務質量糾紛時，應積極與物業服務方進行協商；若協商未果，可以通過業主大會、業委會等途徑根據合法程序更換物業公司，以提高日常生活幸福指數。

杜燕律師：生活中幾乎每個人都會和物業打交道，因此物業糾紛常發，并且物業糾紛存在普發性、瑣碎性的特點。根據今天的問法接線，我想提醒各位業主朋友們，在司法實踐中，業主維權應該注意的幾個問題。首先就是需要厘清一個事實，即物業公司提供物業服務的范圍或者邊界在哪里。除了法律法規規定之外，還可以看行業標準及合同約定。總體來說物業服務是公共性和整體性的，對于業主室內的專有部分并沒有服務的義務。其次，業主為維護自己居住環境的合法利益，平時要具備取證的意識，法院審理案件的關鍵是證據的呈現，這樣在訴訟時才可以做到有的放矢。再者，也要注意物業服務公司收取物業費的程序要求。如果有不明白的，可以及時咨詢專業人士。

相關判例：開發商贈物業費，物業公司不承認，怎么辦？

案情簡介

原告劉某與青島某房地產開發公司簽署《拆遷補償協議》，劉某同意搬遷并接受相關補償，青島某房地產開發公司承諾“安置房的物業費、電梯維護費、入住后五年內免費，五年后至十年內減半收取”。2021年，劉某搬入回遷的新房，該小區由該房地產開發公司選聘的北京某物業公司提供前期物業服務。2022年，該物業公司向劉某收取了一年的物業服務費3400元。劉某向青島市嶗山區人民法院提起訴訟，要求北京某物業公司和青島某房地產開發公司退還收取的物業服務費3400元。

法院審理

嶗山法院經審理認為，劉某作為案涉小區業主，在接受物業公司提供的物業服務后，應當向其繳納物業費，北京某物業公司收取劉某物業費合法有據。但是，該房地產公司作為案涉小區的開發商以及原拆遷方，其在《拆遷補償協議》中做出的承諾合法有效，但因其未能履行相關承諾，導致劉某繳納物業費。對于劉某的該項損失，應由青島某房地產公司應擔賠償責任。法院判令青島某房地產公司賠償劉某物業費損失3400元。該房地產公司不服一審判決，上訴至青島中院，青島中院經審理維持原判。

法官說法

地產開發商向購房人承諾免收一定期間物業費的方式提出價格優惠，系開發商常用營銷手段，對促成商品房買賣合同的訂立或是加快拆遷安置進度有重要作用。開發商與物業服務企業屬于相互獨立的民事主體，開發商無權代表物業服務企業做出免于收取物業費的承諾，但是該承諾應視為開發商自愿承擔購房人一定期間物業費的意思表示，對開發商具有約束力，開發商應當遵循誠信原則履行自己的承諾。本案中，人民法院依法判決開發商因不履行承諾而對購房人造成的損失承擔賠償責任，對引導開發商全面履行合同義務，推動構建誠信有序的商品房交易市場秩序，維護購房人的合法權益具有積極意義。