半島全媒體記者 尹彥鑫

一套位于嶗山核心位置、面積750平米的“空中別墅”29日被買家以低于評估價近1900萬元的價格“撿漏”。記者了解到，這套評估價42934184元的瞰海“空中別墅”一拍因無人報名而流拍，二拍起拍價為評估價的5.6折。據內部人士透露，該套法拍房的競買人與一年多之前以5282萬元拍下深藍中心一套無敵海景房的買家為同一人，是一名實力非常雄厚的買家。

頂層復式海景房二拍成交

7月9日，這套位于青島市嶗山區香港東路221號5號樓2701（復式）的房子一拍遭遇了流拍，內部人士透露，有一些意向人士去現場看過該房屋，但是因為種種原因沒有參與競拍。“其中一拍的價格沒有達到潛在購買人的預期，是一個重要的原因，超過3000萬元的起拍價讓不少買家覺得優惠力度不是很大。”

記者現場探訪了解到，這套房屋位于上實海上海小區的西南方向，高層視野良好，沒有其他樓座的阻擋，頂樓有一處面積很大的大露臺，可以看到南側的大海，是一套名副其實的“空中別墅”。

7月28日，該套房屋開啟二拍，起拍價為24043143.04元。28日一整天，該房屋的法拍頁面一直“靜悄悄”，沒人報名更沒人出價。29日上午8時許，記者登錄平臺發現，該房屋的競拍參與人仍然顯示為零。要知道，參與該房屋需要先交上300萬元的保證金，就在不少網友以為不會有人在短時間內交上保證金報名競拍，該房屋將面臨二拍流拍的情況時，上午9時許，記者再次刷新頁面發現突然有一人報名，上午9點55分3秒該名買家出價，這套“空中別墅”被買家底價收入囊中。

記者在某房產交易APP查詢發現，該小區一套面積相仿的“空中別墅”掛牌價5800萬元，相對于這個價格，此次競拍人可謂是撿了大漏。

司法拍賣競拍技巧很重要

壓哨報名，壓哨出價，底價成交，操作一氣呵成，可以說這個買家此次競拍的操作非常“絲滑”，堪稱教科書級別的。

山東恩實輔拍有限公司總經理李敏表示，司法拍賣是拍賣的一種，在競拍的過程中實際上是競拍者心理和實力的較量。“大家購買法拍房，有一個很重要的目的是想撿漏，因此在競拍過程中一些有經驗的買家會運用一些技巧，而這些技巧運用得當往往會起到‘奇效’。”

李敏介紹，在此次“空中別墅”的競拍過程中，買家并沒有著急報名和出價，不排除就是為了盡可能地減少潛在的競爭對手。“競拍都有勝負欲在里面，如果過早地報名和出價，會讓一些潛在的買家產生這種情緒，一旦有兩名或者多名競拍人報名，那么就會出現競價，撿漏的可能性比較低。最后時刻報名和出價，及時潛在競爭對手發現了，那么留給競爭對手的時間也不多了，底價拍賣的可能性很大。”李敏告訴記者。

“除此之外，在競拍過程中跳價、果斷跟價、壓線出價等等都是司法拍賣競拍的一些常用技巧。”李敏表示，“有經驗的競拍者都明白，競拍實際上是跟競爭對手玩心理戰。”

同時，李敏還提醒，司法拍賣并非兒戲，競拍者切不可“上頭”。“參與競拍者最好給自己設置一個能夠承受的最高價格，以免因為在競拍過程中過于‘上頭’導致超預算，后續資金無法承擔。李敏告訴記者，”由于超預算導致無法完成支付構成悔拍，后果是非常嚴重的。“悔拍的情況出現后，競拍人的保證金會被沒收，同時該房屋下次拍賣如果低于此次起拍價，悔拍者還要承擔這其中的差價。”

買家曾斥資5000余萬買下深藍中心海景房

此處瞰海”空中別墅“被拍出，不少網友對買家非常感興趣，知情人士透露，此次買家實力雄厚，就在一年多前曾經拍下位于市南區深藍中心的一套海景豪宅。

記者在京東公司法平臺看到，2022年12月20日，青島市市南區東海西路11號深藍中心的一套458平方米海景房以3430萬元起拍。最終，經過6位競買人109輪“鏖戰”，此處海景房最終以5282萬元成交。根據成交確認書顯示，成功拍得該海景豪宅的競拍人與此次拍得上實海上海這套”空中別墅“的競拍人同名同姓。

記者了解到，這是該小區今年第三套被成功拍出的房產，早在今年一月初，該小區3號樓的兩套320余平米的海景大平層就被以1300余萬元的價格被拍走。 記者梳理京東法拍平臺，截止到目前上拍的5處千萬海景豪宅均被拍走，成交率100%。

”青島前海一線的山海資源稀缺，這樣的房產一旦登上法拍平臺必然引起實力買家的關注，與普通房產不同，這些豪宅的上拍成交率明顯要高得多。“李敏介紹。

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備受關注的八大關這套別墅再次登上法拍平臺

京東司法拍賣平臺顯示，青島市市南區榮成路10號甲棟及榮成路10號車庫再次登上了法拍平臺。這套別墅在司法拍賣平臺上的經歷十分“曲折”，從一拍成交到悔拍、一拍流拍到二拍流拍、變賣，直至此次再次啟動拍賣。

拍賣平臺顯示，這套評估價超1.15億元的別墅此次一拍的起拍價為8079.96萬余元，較上次拍賣的二拍價格又降了約230萬元。這套別墅將于2024年8月26日10時開拍，參與競拍人需要交納8079964元保證金，每輪競拍的加價幅度為403998元。

平臺信息顯示，該別墅內有住戶，司法拍賣為帶租拍賣，租期至2025年3月31日。