半島全媒體記者 尹彥鑫

一套位于嶗山核心位置、面積750平米的“空中別墅”29日被買家以低于評(píng)估價(jià)近1900萬元的價(jià)格“撿漏”。記者了解到，這套評(píng)估價(jià)42934184元的瞰海“空中別墅”一拍因無人報(bào)名而流拍，二拍起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的5.6折。據(jù)內(nèi)部人士透露，該套法拍房的競(jìng)買人與一年多之前以5282萬元拍下深藍(lán)中心一套無敵海景房的買家為同一人，是一名實(shí)力非常雄厚的買家。

頂層復(fù)式海景房二拍成交

7月9日，這套位于青島市嶗山區(qū)香港東路221號(hào)5號(hào)樓2701（復(fù)式）的房子一拍遭遇了流拍，內(nèi)部人士透露，有一些意向人士去現(xiàn)場(chǎng)看過該房屋，但是因?yàn)榉N種原因沒有參與競(jìng)拍。“其中一拍的價(jià)格沒有達(dá)到潛在購(gòu)買人的預(yù)期，是一個(gè)重要的原因，超過3000萬元的起拍價(jià)讓不少買家覺得優(yōu)惠力度不是很大。”

記者現(xiàn)場(chǎng)探訪了解到，這套房屋位于上實(shí)海上海小區(qū)的西南方向，高層視野良好，沒有其他樓座的阻擋，頂樓有一處面積很大的大露臺(tái)，可以看到南側(cè)的大海，是一套名副其實(shí)的“空中別墅”。

7月28日，該套房屋開啟二拍，起拍價(jià)為24043143.04元。28日一整天，該房屋的法拍頁面一直“靜悄悄”，沒人報(bào)名更沒人出價(jià)。29日上午8時(shí)許，記者登錄平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該房屋的競(jìng)拍參與人仍然顯示為零。要知道，參與該房屋需要先交上300萬元的保證金，就在不少網(wǎng)友以為不會(huì)有人在短時(shí)間內(nèi)交上保證金報(bào)名競(jìng)拍，該房屋將面臨二拍流拍的情況時(shí)，上午9時(shí)許，記者再次刷新頁面發(fā)現(xiàn)突然有一人報(bào)名，上午9點(diǎn)55分3秒該名買家出價(jià)，這套“空中別墅”被買家底價(jià)收入囊中。

記者在某房產(chǎn)交易APP查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)一套面積相仿的“空中別墅”掛牌價(jià)5800萬元，相對(duì)于這個(gè)價(jià)格，此次競(jìng)拍人可謂是撿了大漏。

司法拍賣競(jìng)拍技巧很重要

壓哨報(bào)名，壓哨出價(jià)，底價(jià)成交，操作一氣呵成，可以說這個(gè)買家此次競(jìng)拍的操作非常“絲滑”，堪稱教科書級(jí)別的。

山東恩實(shí)輔拍有限公司總經(jīng)理李敏表示，司法拍賣是拍賣的一種，在競(jìng)拍的過程中實(shí)際上是競(jìng)拍者心理和實(shí)力的較量。“大家購(gòu)買法拍房，有一個(gè)很重要的目的是想撿漏，因此在競(jìng)拍過程中一些有經(jīng)驗(yàn)的買家會(huì)運(yùn)用一些技巧，而這些技巧運(yùn)用得當(dāng)往往會(huì)起到‘奇效’。”

李敏介紹，在此次“空中別墅”的競(jìng)拍過程中，買家并沒有著急報(bào)名和出價(jià)，不排除就是為了盡可能地減少潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。“競(jìng)拍都有勝負(fù)欲在里面，如果過早地報(bào)名和出價(jià)，會(huì)讓一些潛在的買家產(chǎn)生這種情緒，一旦有兩名或者多名競(jìng)拍人報(bào)名，那么就會(huì)出現(xiàn)競(jìng)價(jià)，撿漏的可能性比較低。最后時(shí)刻報(bào)名和出價(jià)，及時(shí)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)現(xiàn)了，那么留給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)間也不多了，底價(jià)拍賣的可能性很大。”李敏告訴記者。

“除此之外，在競(jìng)拍過程中跳價(jià)、果斷跟價(jià)、壓線出價(jià)等等都是司法拍賣競(jìng)拍的一些常用技巧。”李敏表示，“有經(jīng)驗(yàn)的競(jìng)拍者都明白，競(jìng)拍實(shí)際上是跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手玩心理戰(zhàn)。”

同時(shí)，李敏還提醒，司法拍賣并非兒戲，競(jìng)拍者切不可“上頭”。“參與競(jìng)拍者最好給自己設(shè)置一個(gè)能夠承受的最高價(jià)格，以免因?yàn)樵诟?jìng)拍過程中過于‘上頭’導(dǎo)致超預(yù)算，后續(xù)資金無法承擔(dān)。李敏告訴記者，”由于超預(yù)算導(dǎo)致無法完成支付構(gòu)成悔拍，后果是非常嚴(yán)重的。“悔拍的情況出現(xiàn)后，競(jìng)拍人的保證金會(huì)被沒收，同時(shí)該房屋下次拍賣如果低于此次起拍價(jià)，悔拍者還要承擔(dān)這其中的差價(jià)。”

買家曾斥資5000余萬買下深藍(lán)中心海景房

此處瞰海”空中別墅“被拍出，不少網(wǎng)友對(duì)買家非常感興趣，知情人士透露，此次買家實(shí)力雄厚，就在一年多前曾經(jīng)拍下位于市南區(qū)深藍(lán)中心的一套海景豪宅。

記者在京東公司法平臺(tái)看到，2022年12月20日，青島市市南區(qū)東海西路11號(hào)深藍(lán)中心的一套458平方米海景房以3430萬元起拍。最終，經(jīng)過6位競(jìng)買人109輪“鏖戰(zhàn)”，此處海景房最終以5282萬元成交。根據(jù)成交確認(rèn)書顯示，成功拍得該海景豪宅的競(jìng)拍人與此次拍得上實(shí)海上海這套”空中別墅“的競(jìng)拍人同名同姓。

記者了解到，這是該小區(qū)今年第三套被成功拍出的房產(chǎn)，早在今年一月初，該小區(qū)3號(hào)樓的兩套320余平米的海景大平層就被以1300余萬元的價(jià)格被拍走。 記者梳理京東法拍平臺(tái)，截止到目前上拍的5處千萬海景豪宅均被拍走，成交率100%。

”青島前海一線的山海資源稀缺，這樣的房產(chǎn)一旦登上法拍平臺(tái)必然引起實(shí)力買家的關(guān)注，與普通房產(chǎn)不同，這些豪宅的上拍成交率明顯要高得多。“李敏介紹。

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備受關(guān)注的八大關(guān)這套別墅再次登上法拍平臺(tái)

京東司法拍賣平臺(tái)顯示，青島市市南區(qū)榮成路10號(hào)甲棟及榮成路10號(hào)車庫再次登上了法拍平臺(tái)。這套別墅在司法拍賣平臺(tái)上的經(jīng)歷十分“曲折”，從一拍成交到悔拍、一拍流拍到二拍流拍、變賣，直至此次再次啟動(dòng)拍賣。

拍賣平臺(tái)顯示，這套評(píng)估價(jià)超1.15億元的別墅此次一拍的起拍價(jià)為8079.96萬余元，較上次拍賣的二拍價(jià)格又降了約230萬元。這套別墅將于2024年8月26日10時(shí)開拍，參與競(jìng)拍人需要交納8079964元保證金，每輪競(jìng)拍的加價(jià)幅度為403998元。

平臺(tái)信息顯示，該別墅內(nèi)有住戶，司法拍賣為帶租拍賣，租期至2025年3月31日。