半島全媒體記者 于紅靚

1月9日，仲量聯行對2023年青島房地產市場進行回顧并對2024年市場進行展望。“辦公樓市場方面，全年甲級市場凈吸納量反超乙級，核心商務區供應加速。”仲量聯行華北區商業地產部業主代表業務負責人白路表示。零售地產方面，餐飲、黃金、戶外成為市場需求復蘇的三大主題，全年新增供應量大幅回落。

辦公樓市場

甲級市場凈吸納量首超乙級

數據顯示，甲級市場凈吸納量反超乙級，市場需求結構穩定且均衡。2023年，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為15.8萬平方米，其中超過5.0萬平方米的面積來自于國企自用需求。排除自用型需求影響外，市場化租賃吸納的面積中約59%來自甲級辦公樓項目，甲級市場凈吸納量自2012年以來首次超過乙級市場，以價換量效果顯現。

2023年青島辦公樓租賃市場的需求構成中排名前五的行業分別為專業服務、科技互聯網、金融業、地產建筑、物流運輸，其占比在10%-16%之間不等，與2022年的需求構成相比幾乎完全一致，表明由市場需求結構反映出來的經濟結構在近兩年未見明顯起色。

全年核心商務區供應加速，空置率接近歷史高位。2023年全年共有5個項目入市，為青島辦公樓市場帶來約31萬平方米的新增供應，供應規模及節奏與去年相當。但2023年核心商務區的供應比重提升，占全部新增供應的61%，主要集中于金家嶺商務區。受到部分企業退租及新項目的影響，截至2023年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率同比上升0.9個百分點至31.4%，接近歷史高位。

租金同比降幅持續擴大。截至2023年末，整體市場平均有效租金為75元/平方米/月，同比下降6.7%，為近十年的最大降幅。甲級市場平均有效租金為107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通過提供附加服務來推進租賃交易，直接降價更能有效促使成交落地。

未來市場供需環境趨穩，低租金有望促進市場活躍。2024年，積極財政政策的回歸將進一步促進經濟企穩，青島辦公樓市場需求預計不會有較大波動，供應增速將保持在年均30萬平方米的規模。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“我們預計全市辦公樓市場租金在2024年仍有下探空間，低租金環境將促使更多租戶做出搬遷選擇。”

零售地產市場

餐飲等三大主題成主要驅動

零售地產市場需求三大主題：餐飲、黃金、戶外。從全年表現來看，青島零售地產市場的復蘇趨勢在年末轉弱，復蘇基礎尚未穩固。全年凈吸納量達13.8萬平方米，排除新項目釋放的預租需求外，全年凈吸納量約為2.0萬平方米，雖好于2022年但低于2021年數據。

新開店鋪中餐飲業態的比重由2022年的31%上升至2023年的54%，成為零售地產復蘇的主要驅動。從細分品類來看，連鎖的正餐品牌數量明顯提升，但客單價正逐漸降低。咖啡茶飲品牌強勢復蘇，新增需求占比較2022年提升近24個百分點。不僅有首進青島的Manner、M Stand等，更有連開數家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。

新開店鋪中服飾業態的比重雖然較2022年有所下降，但珠寶和戶外兩大細分品類逆勢增長。2023年上半年珠寶配飾類品牌擴張明顯，主要以黃金類品牌為主。下半年戶外運動品牌表現搶眼，共有包括SAUCONY、DUVETICA、K·SWISS、HONMA、KAILAS等在內的近10個戶外運動品牌首進青島，新店主要集中于海信廣場和華潤萬象城。

全年新增供應量明顯回落。2023年僅有2個碧樂匯項目入市，共計新增供應12.5萬平方米，較2022年大幅回落。青島核心城區的供應高峰基本結束，未來年均供應規模約為20萬平方米，主要為城市更新項目及郊區項目。截至2023年末，整體市場空置率同比下降0.4個百分點至8.8%。

全年租金降幅較2022年收窄。截至2023年末，全市優質零售物業首層平均租金為195元/平方米/月，排除新項目的影響后，同比下降2.3%，較2022年同期降幅有所收窄。項目間分化表現加劇，除優質核心零售物業能夠完成全年的租金提升預期外，多數項目仍面臨一定下行壓力。

筑底修復不穩，馬太效應加劇。受到經濟形勢不確定性及消費者信心下降的影響，市場各方對零售地產的復蘇進程短期內持觀望態度。消費分化帶來的馬太效應將明顯作用于零售地產市場，預計優質的核心物業將保持營收及客流的穩定增長，進而帶動整體市場租金止跌企穩。