半島全媒體記者 尹彥鑫

一石投出，層浪疊起。1月4日上午10時，青島首套千萬級海景房被成功拍出，法拍房再次吸引了眾多市民的眼球。這套住宅位于嶗山區香港東路的上實·海上海小區的27樓，是一套300余平的觀海住宅，最終成交價為13134668元。記者了解到，由于極具稀缺性，過去的一年在千萬級海景房這個領域，成交率居高不下，除一套因競拍者毀拍外，全部成交。記者從青島中院獲悉，2023年青島法拍房成交額36.76億元，成交量1343件，溢價率18.11%。業內人士表示，法拍房也呈現兩級分化的趨勢，位置好學區好房屋質量好相對稀缺的法拍房成交概率高，老破小位置偏僻的法拍房同樣不受待見，流拍率高。

千萬海景房底價成交

1月3日，位于青島市嶗山區香港東路221號上實·海上海小區27樓的這套法拍房正式開拍，據執行裁定書顯示，該房屋之所以被法拍，是因為青島某食品有限公司與被執行人的借款合同糾紛案件。被執行人沒有全部履行法院的判決，法院將被執行人名下的房屋查封。

評估報告顯示，這是一套面積為320平的觀海大平層，整棟樓的層高為30層，拍賣房屋位于27樓，觀海視野極佳，記者從平臺上傳的照片可以看到，這套4室1廳3衛的海景房有多個房間能夠看到大海，石老人海水浴場也在視線范圍內。

記者了解到，這是該房屋的第二次上拍，該海景房的第一次上拍是在2023年的12月7日，因為第一次上拍的起拍價等于評估價16418335元，并沒有價格優勢，雖然有7000余人圍觀，但是無人報名，從而導致流拍。

一般來講，法拍房之所以有吸引力，一個重要的原因是有價格的優勢，法拍房首次上拍一般會較評估價下調20%左右起拍。消息人士指出，之所該房屋第一次拍賣的起拍價以如此定價，大概率是因為申請執行人想要該房屋拍出更高的價格以維護自己的權益，最終法院根據申請執行人的意愿進行了定價。

二次拍賣時，該房產的起拍價定在了13134668元，也就是評估價的8折。記者從拍賣平臺上了解到，該海景房二次法拍后僅有一名報名者，而在1月3日，開拍的第一天，該競拍者都沒有出價。1月4日上午9點35分，在拍賣還有25分鐘結束時，仍只有一人參拍，而此時，這名競拍者也報出了價格，即13134668元的底價。隨著1月4日上午10點鐘最后競拍時間的到來，這一場競拍也平穩結束。

頂級豪宅在法拍市場不缺買家

2023年10月8日，東海西路1號一套起拍價超1839萬元的“無敵海景房”在京東法拍平臺被拍出，最終經過27輪競拍以2078萬元成交，溢價239萬元。2022年12月20日，青島市市南區東海西路11號一處458平方米海景房被擺上了拍賣臺，起拍價3430萬元。最終，經過6位競買人109輪“鏖戰”，此處海景房最終以5282萬元成交。2022年12月30日，嶗山區東海東路5號海信君匯小區一別墅經過買家234輪競價，最終以6254萬元的價格成交。

記者從京東法拍平臺了解到，由于青島獨特且稀缺的山海資源，近年兩年，除八大關一處別墅遭遇毀拍外，青島市上拍的千萬級豪宅均被拍出。2023年成交8套千萬級豪宅，2022年成交7套千萬級豪宅。可見，頂級豪宅從來不缺買家。

其實，不僅在青島，放眼全國熱門城市，都是同樣的情況。12月27日，阿里資產拍賣平臺顯示，廣州頂級豪宅僑鑫匯悅臺6號樓的1402房源出讓成功，3位競拍人在23輪競價后，最終以8742.27萬元的總價成交，折合單價約23.9萬/平米。該房屋屋內視野開闊，可一覽廣州塔和珠江江景。今年5月，同樣位于6號樓的2502房經過53輪競價，最終以1.12億元的總價成交。

去年青島法院成交法拍房1343套

據中指研究院法拍數據庫監測顯示，2022年，全國法拍房共掛拍60.6萬套（按標的物統計，同一標的物，跨平臺跨拍次僅統計一次），同比增長35.7%。2023年前11個月，各類法拍房源共70.9萬套，同比增長33%。

近年來，法拍房逐漸進入普通市民的視野，不少市民在購房時都動過競拍一套法拍房的念頭，也有不少市民成功拍得了法拍房。記者從青島中院獲悉，2023年青島法院上拍的法拍房成交量1343件，法拍房成交額36.76億元，溢價率18.11%。

記者了解到，法拍房之所以能夠進入普通市民的視野，與法拍貸密切相關。2021年，青島“法拍貸”正式上線，凡通過人民法院拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業銀行申請個人住房貸款籌集資金參與法院不動產司法拍賣。而隨著“法拍貸”上線，本來只能全款支付的法拍房也能貸款，有效解決了潛在競買人融資難題，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題。

“這就大大擴大了競拍人的范圍，提升了法拍房的成交量。”山東恩實輔拍有限公司總經理李敏告訴記者，根據現有政策，購買法拍房與購買二手房在貸款利率和首付比例方面完全一致。

購買法拍房也呈現兩極分化

近年來，隨著越來越多人下場購買法拍房，法拍房熱度上升，但是在部分法拍房火熱的同時，一些法拍房同樣受冷落。業內人士表示，法拍房同樣呈現兩極分化的趨勢。

“比如一些稀缺的海景房、學區房、口碑較好開發商的房子，一旦上拍，關注度就很高。”該業內人士表示，除了市民對這些房產關注度高以外，一些專業的法拍房中介機構也都盯得很緊。

“這些房子一旦上拍，你就能發現圍觀量、設置提醒量、報名人數都會很高，開始競拍后，競拍者的出價也很果斷，往往競拍價都會直逼評估價，甚至還會出現超過評估價的情況。”業內人士表示，從某種程度上來講，想要通過法拍房撿漏，尤其是撿熱門的房子是越來越難。

“相對于熱門房子競拍激烈，我們也能看到，一些房子掛在法拍平臺上無人問津備受冷落，只能流拍。這些房子要么破舊不堪、位置偏遠，要么存在稅費不明可能存在租賃糾紛等情況。”該業內人士表示，從這個角度來看，這些法拍房的待遇如現今二手房的情況一致。“從某種意義上講法拍房也是二手房的一種，它拓展了二手房的房源。”

購買法拍房切忌閉眼入，否則很容易采坑。“在拍賣平臺，一般都會有明確的提示，意向競拍人可以聯系法院看樣，如果意向競拍人還不放心可以通過相應的輔拍機構聯系做一個詳盡的調查，然后再評估風險決定是否參與競拍。”李敏告訴記者，切莫盲目參與法拍房的競拍，“一旦競拍成功后才發現房屋存在一些自己接受不了的缺陷，此時保證金是不退的，這將是一個很大的損失。”