二手樓市釋放“暖冬”信號。

改善型需求青睞成熟板塊。

　　不少人認為，冬季是二手房交易市場的一個傳統淡季，但據記者調查了解，一系列利好政策的疊加對住宅市場的刺激效應開始顯現，入冬以來，本市二手房交易市場小幅回升。不少購房者表示，無論從價格還是房屋質量來說，在這個時節選購二手房都是非常不錯的置業選擇。

　　二手房市場釋放“暖冬”信號

　　記者近日走訪諸城房產中介機構各大門店發現，降息后數日，咨詢電話、委托量、看房客戶等數據有所提升。“10月份比較平淡，或許是受‘十一’黃金周的影響，很多客戶都外出了，到了11月份開始回升?！敝T城金園房產盛經理告訴記者，“9·30”新政出臺后，二手房交易量明顯增加；特別是公積金貸款條件放寬、契稅補貼，以及11月21日央行兩年來首次降息等樓市利好政策連環出擊，再次令諸城樓市釋放出“暖冬”的信號，不少購房者加緊看房腳步，委托房源的業主開始增加，購房者由觀望開始變為適時出手，咨詢量穩步回升。

　　“二手房市場受國家出臺的系列政策影響比較大，尤其是一部分剛需以及改善型購房者入場，但投資性需求依然被排擠在外?！币患曳慨a中介的置業顧問這樣向記者表示。

　　正在繁榮路交通小區看房的市民李先生在接受記者采訪時表示，“已經看房半年多了，現在銀行降息，還有契稅補貼，所以決定定下來”。

　　宏元房產中介置業經理告訴記者，政策對市場的影響具有滯后性，但幾乎每月一次的樓市新動作，極大地提升了開發商、房產經紀公司乃至購房者的信心。尤其是2014年下半年政府出臺的一系列政策具有積極的救市意義，旨在拉動市場回暖，普遍能感受到市場信心回升。尤其是在“買漲不買跌”的慣性思維下，觀望情緒有所緩解，購房者入市步伐加快。“房價是影響人們購房決策最重要的因素，房貸利率自然備受關注。在房貸優惠不斷向好的背景下，此前相當一部分處于觀望狀態的人群紛紛加入購房隊伍?！?br>
　　業內人士對此表示，從實際成交量看，二手房走勢依然不明朗。信貸的收緊與放松，依然將明顯影響后續市場的走勢發展。近期央行降息對客戶入市會有一定的推動作用 ，房企的銷售壓力將有所減小，市場樂觀預期進一步增加，長期來看，未來的市場能否持續回暖還需其他配套政策的支持力度，比如進一步降低存款準備金率等。

　　政策的落地刺激學區房需求釋放

　　“隨著‘單獨二孩’的增加，影響本市居民對住宅空間的需求增加是肯定的?！苯鹪慨a總經理盛經理表示，今年年初以來，隨著政策方面新消息的放出，諸城學區房市場上，學區房值不值得買成為不少家長關心的問題。

　　一位打算買二手房的學生家長告訴記者，由于學區房的價格實在太高，負擔不起，以前打算托人情送小孩去優質的小學念書，但這筆人情可不是那么好還的。在“單獨二孩”政策出臺之后，很多家庭打算再生一個孩子，而且，隨著“單獨二孩”放開，本市的小學學位競爭只會更加激烈，這樣一來，購買學區房的“性價比”又再度顯示了出來。畢竟買了一套學區房，兩個孩子就都可以上優質學校。

　　不少中介公司負責人向記者表示，“單獨二孩”政策對目前包括學區房市場在內的二手房市場沖擊會更為直接。該政策的落地，讓部分持有學區房的市民持有時間增加，熱門區域學區房的流通速度將會變慢，房源變得緊俏。另一方面，“單獨二孩”讓學區房買家的需求發生細微變化，從目前以二房或者小三房為主向100平方米左右的三房戶型轉變。不過業內人士也表示，此類影響都要在五六年之后才會顯現，短期內應該不會給市場造成太大的變化。

　　“銀行政策的落地，進一步釋放部分學區房需求資金。”盛經理說，本地二手房不少是針對改善型需求買家，銀行政策能落地，有望改變釋放學區房需求資金不足的局面。

　　改善型需求青睞成熟板塊

　　記者綜合多家房產中介公司交易數據發現，目前本地樓市購房者中近一半為改善型需求，成為本階段的購房主力人群。購房者意向房源主要集中在90㎡～120㎡之間的兩室、三室戶型。

　　從購房者意向改善區域的關注度來看，主要集中在河西區和河東區，主要是由于這兩大區域的地段價值較高、交通便捷、配套成熟完善且居住氛圍較濃，因此預計將成為購房者改善的區域。與此同時，隨著城北區域的配套不斷完善，咨詢的客戶明顯增多。此外，一些有養老置業需求的中老年人在咨詢樓盤項目時，除了考慮地理優勢，也開始著眼于更為優越的自然環境區域，這類人群對容積率、綠化率、醫療、娛樂等配套服務更為關注。

　　業內人士表示，從現階段到春節前，將成為本輪樓市調整以來的又一個置業窗口期，樓市價格也將隨之止跌企穩，此時，對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　此外，二手房根據房屋性質、地段、房齡等不同，價格也不盡相同，普通民宅相對價格較低，二手公寓、別墅等相對較高，那么購房者可以根據自己的需求選擇合適的二手房，而二手房的價格多元化也可實現不同經濟實力購房者的消費需求。冬季是檢驗房屋質量好壞的良好時機，這一點對于想購買頂層的消費者來說尤其重要。冬季比其他任何季節都更容易全面了解房屋的室內外狀況，比如采光好不好、通風好不好、煤氣壓力和電壓怎樣、水管是否保暖等。在這一時段購房，可大大減少驗房的難度。

　　另外，部分房屋業主有可能因為家庭急需用錢、子女出國留學或父母生病就醫等各種原因急于出售房屋，所以這個季節的二手房源釋放量也是較為充足的。因此，購房者如果選擇在這一時期購房，其選擇空間較大，考慮時間也相對較寬余，一般都能選到心儀的房子。

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　　濰坊出臺契稅補貼細則

　　近日，濰坊市住房和城鄉建設局印發《濰坊市區個人購房補貼實施細則》，出臺了相關購房補貼、契稅補貼等措施。其中對期房和現房規定各有不同，如在2014年9月16日～2015年9月15日購買期房，并在2016年3月16日前繳納契稅的仍可領取相關補貼。具體細則如下：

　　一、購房補貼比例

　?。ㄒ唬┢醵愌a貼。對個人（家庭）購買90平方米（含90平方米）以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；對個人（家庭）購買90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米（含300平方米）以下商業或辦公用房用于創業的，給予實繳契稅額50%補貼。

　　（二）營業稅補貼。對個人出售二手住房繳納的營業稅地方留成部分（實繳營業稅數額的85%），在同一區域內重新購買普通商品住房或二手住房時，給予等額補貼，跨區的不予補貼。

　　通過繼承、贈與、析產等方式獲得的房產，以及享受經濟適用住房貨幣補貼購買的住房和購買政府籌集的經濟適用住房，均不享受上述補貼政策。

　　二、購房時間認定和補貼受理時限

　?。ㄒ唬┵彿繒r間認定。自2014年9月16日起至2015年9月15日止。購買預售商品房的，以購房人與開發企業簽約并備案時間為準；購買現售商品房、二手房的，以過戶后的新房屋所有權證記載時間為準。

　　2014年9月16日前已簽約備案的商品房，通過退房再重新簽約備案（包括由同一家庭內其他人員換名購買）的，不享受以上購房補貼政策。

　　申請營業稅補貼的，原住房出售過戶時間和購買新房發證或簽約備案時間，均必須在2014年9月16日至2015年9月15日期間。

　?。ǘ┵徺I現售商品房、二手房補貼受理時限。購房人必須于2015年9月18日前提交完整的相關申報材料，逾期不再享受補貼政策并不予受理申請。

　?。ㄈ┵徺I預售商品房補貼受理時限 。凡屬購買預售商品房申請補貼的，應同時具備以下條件：

　　1、購房人與開發企業簽約并備案時間須在2014年9月16日至2015年9月15日期間。

　　2、2016年3月16日前能夠繳納契稅（購買商業或辦公用房的，購房人還須同時提供以所購房屋為注冊地址的營業執照等材料）。

　　3、購房人必須于2016年3月18日前提交完整的相關申報材料，逾期不再享受補貼政策并不予受理申請。

　　4、預售商品房出售前，開發企業有義務告知（買受人也應主動確認）購買該房屋能否享受上述財政補貼。若因買賣雙方原因，未在規定時間內繳納契稅，不能享受財政補貼的，由買賣雙方自行協商解決。

　　文/圖 記者 王清凱

（來源：半島網-半島都市報） 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2479448