銀行信貸收緊，房價風聲鶴唳……面對樓市“動蕩”，不識樓市真面目，只緣身在樓市中，越來越多的消費者陷入購房觀望情緒。而根據相關數據顯示，上半年，高密地區住宅成交量與去年同期相比呈現大幅下降。臨近8月，高密樓市走向又該如何，今年下半年是否有回暖趨勢，購房者又是否愿意停止觀望，直接出手呢？

　　上半年成交量趨于平淡

　　根據相關數據顯示，2014年4月，高密市的商品預售房成交243套，環比下降66% ；商品現售房成交42套，環比下降45.5%；二手房成交134套，環比下降74.5%。而5月份 ，商品預售房成交276套，商品現售房成交113套，二手房成交123套。6月份 ，商品預售房成交412套，商品現售房成交88套，二手房成交128套。從總體來看，2014年上半年，與去年同期相比，商品預售房成交量下降41.8%，商品現售房成交量下降4.1%，二手房成交量則下降了50%。

　　“按照慣例，樓市‘金三銀四’本應是銷售旺季，但從銷量來看，高密也并沒有出現大幅度反彈，反而五六月份銷量較之有所突破。”據業內人士透露，受大形勢的影響，雖然不少房產商推出各種優惠活動試圖提高銷量，但成交量卻趨于平淡，樓市推盤還是多以平價跑量為主，總體價格趨穩。“整體來看，雖然6月份預售房銷量上升了不少，但市場仍處在觀望期，現在還不能說回暖趨勢確立，隨著買賣雙方議價空間的逐漸增大，預計下半年樓市會有所改觀。”

　　單獨二孩政策影響不大

　　面對樓市低迷期，山東單獨二孩政策的落地，似乎給稍顯清冷的樓市吹來一股暖風。據了解，單獨二孩政策放開之后，預計每年將會新增100萬新生人口。而這一數據將有助于催生房地產市場新的住房需求。然而，記者走訪高密市區內的多家樓盤銷售中心了解到，目前因生二孩而需要換房的咨詢購買案例沒有明顯增多。

　　“如果生二孩，孩子長大后肯定是需要更多空間的，作為家長，這意味著可能要換房。”市民孫女士表示，但是現在養孩子的成本也高，即使生了二孩，孩子也還小，平時生活支出不少，房貸也是一筆較大的支出 ，這都要花不少錢，因此短時間內是不會換房的。“單獨二孩政策肯定會促成新一輪戶型需求的變革，特別是在學區房現行政策不變的情況下，生源又會迎來新的拐點，學區房繼續變得搶手。而有些開發商已經嗅到商機，結合新政策，對設計院提出房型設計新要求。”據業內人士透露，在家庭人口可能增加的情況下，“兩房”這種戶型在未來或將不再是剛需的首選，而“小四房”或取代“小三房”火起來。但這將是一個緩慢釋放的過程，這些影響都要在幾年之后才會顯現，短期內應該不會給市場造成太大的影響。

　　信貸收緊加重觀望情緒

　　記者走訪發現，時至7月，房企各種優惠促銷雖然層出不窮，但買方觀望情緒卻依舊濃厚 ，樓市前景似乎仍未明朗。對于購房群體來講，仍然集中在自住型、改善型和投資型需求上。對于首次置業實力不強的剛需買家，其主要目標鎖定在90至100平方米左右的中小戶型。但是，受樓市整體形勢的影響，觀望情緒較重，遲遲不肯出手，以期待價格有所下跌。據高密銀座的銷售人員介紹，剛性自住型消費人群依舊是購房主力軍，業主也多是20多歲的年輕購房者。而其次便是改善型住房的買家。

　　“對于這部分消費群體來講，住房需求并不是太迫切，而且樓市動蕩也使得這類買家出手節奏放緩 ，購房心態也更趨于穩定，其目標多是青睞三居室。”銷售人員表示，最關鍵的還是銀行信貸政策的變化，現在銀行信貸收緊，除郵政儲蓄銀行、濰坊銀行等少數銀行外，高密市其他銀行已不再辦理二手房貸款業務。此外，以中國銀行為首的各大銀行首套房貸執行基準利率上浮10%，短期內，高密樓市或許不會出現成交熱潮。但如果首套房利率不再上漲，甚至能回歸基準利率，就會極大地刺激買房信心。按照這個趨勢，預計下半年成交量將會有所上漲，成交價格保持平穩。

　　樓盤品質成為致勝關鍵

　　然而，面對目前的市場現狀以及樓市觀望情緒的日益高漲，不少開發商對樓市還是持樂觀態度。“現在不再是買房只看價格的時代，人們越來越注重生活品質，從初期的只追求面積，到后來注重外在的景觀環境，到現在的全方位追求小區內外居住品質，人們對所居住樓盤的要求越來越高。”據了解，受到對市場相對樂觀預期的影響，人們的需求也更為多元化，除了存在少許的剛性需求以外，改善性需求異常顯著。

　　與首次購房族相比，改善型購房族對住房的要求要高得多。“現在，銷售前幾名的樓盤大部分集中在朝陽街道、密水街道和經濟開發區，進行改善型住房消費的群體，一般都有較為寬裕的資金，而樓盤品質也成為影響樓盤銷售的關鍵因素。”銷售人員介紹，他們所關注的，除了基本的居住舒適度外，更多是住房給他們帶來的身份感和榮譽度。因而，在挑選房源時，那些實力較強的發展商所開發的品牌樓盤，就是他們的首選目標。在此，業內人士也提醒，無論是期房還是現房，對自身進行綜合定位，衡量了各方面的條件之后看準市場行情再出手，切勿盲目跟風。

　　文/圖 記者 馬菲菲

（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 張珍珍] 本文地址：http://gaomi.bandao.cn/news.asp?id=2435612