半島全媒體記者 蔣凱 尹彥鑫

有人說法拍房價(jià)格低能撿漏,有人說法拍房風(fēng)險(xiǎn)高會入坑,那么普通市民接觸不多的法拍房到底有何神秘之處?5月7日半島問法熱線80889800開通了法拍房專場,我們邀請有著豐富法拍經(jīng)驗(yàn)的北京天馳君泰(青島)律師事務(wù)所祝君律師和王梓源律師在線與感興趣的市民溝通,兩位律師解答了有關(guān)法拍房的熱點(diǎn)問題,并從專業(yè)的角度進(jìn)行了提醒。

16歲女兒能否參與法拍

上午9點(diǎn)30分,兩部熱線電話接連響起?！白罱匈I法拍房的打算,身邊懂這個(gè)的朋友又不多,正好看到咱們半島邀請了專業(yè)的律師做客,我就打電話來問問?！鼻岸螘r(shí)間,李先生在瀏覽法拍網(wǎng)站的信息時(shí),看中一處法拍房產(chǎn)。

“我女兒今年16歲,我與妻子進(jìn)行了商量,想把那處法拍房拍下來作為禮物送給女兒,想競拍成功后直接登記在其女兒名下。可我聽說法拍房用誰的名字參與競拍,最終辦理房產(chǎn)登記的時(shí)候就登記誰的名字,這樣一來再次過戶又要花錢。”李先生詢問律師,能否用自己女兒的名字參與競拍?

了解到李先生的問題后,祝君律師表示,首先,依據(jù)相關(guān)規(guī)定,競買成功繳納尾款后,房地產(chǎn)權(quán)證書只能以競買人的名義辦理,這是非常明確的?！白罡叻▽τ谌嗣穹ㄔ壕W(wǎng)絡(luò)司法拍賣出臺過相關(guān)規(guī)定,競買人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力,法律、行政法規(guī)和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規(guī)定的,競買人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格或者條件。同時(shí)法律又規(guī)定,8周歲以上的未成年人被視為限制民事行為能力人,不滿8周歲的未成年人屬于無民事行為能力人。您的女兒16歲,屬于限制民事行為能力人,不符合相關(guān)法律規(guī)定的完全民事行為能力的要求,因此不符合參加競買條件,因此無法參與競拍?！弊＞蓭煴硎?如果李先生夫婦想把法拍房當(dāng)作禮物送給女兒,建議李先生可先以自己的名義參與競拍,競買成功后,再進(jìn)行相應(yīng)的過戶,“您可以通過贈(zèng)與或者買賣的方式過戶到女兒名下,具體可以綜合考慮一下相應(yīng)的費(fèi)用,最后選擇一種合適的方式?！?/p>

能否悔拍,再參與二拍

錢先生在前段時(shí)間參與競拍法拍品時(shí)競拍成功,用相對較低的價(jià)格買到想要的東西讓錢先生非常開心,他請了幾個(gè)朋友一起吃飯,想讓他們分享自己的快樂,可在酒席上,他的一個(gè)朋友告訴他不該這么早競拍,應(yīng)該等到該拍品二拍時(shí)再參與競拍,那樣可能價(jià)格比一拍更便宜。聽了朋友的話,錢先生越想越后悔,考慮是不是可以悔拍,等降價(jià)再拍。他詢問律師如果悔拍需要承擔(dān)什么法律后果?

王梓源律師表示,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,一拍如果流拍,可根據(jù)實(shí)際情況在原有價(jià)格基礎(chǔ)上打折后再次進(jìn)行拍賣。同時(shí),法律也有規(guī)定,拍賣成交后買受人悔拍的,繳納的保證金不予退還,若再次拍賣成交價(jià)低于原成交價(jià),造成的差價(jià)、費(fèi)用損失等由原買受人承擔(dān),且原買受人不得參與再次競拍?！敖ㄗh您最好不要悔拍,如果是因?yàn)槟承┎豢煽挂蛩貙?dǎo)致無法支付尾款,則需要根據(jù)具體情況具體分析,但如果只是因?yàn)槎母阋?那就要慎重了,否則可能會導(dǎo)致賠了保證金又得不到拍品,還有可能賠償差價(jià)損失”。

王律師也提醒,很多法拍商品因?yàn)槠焚|(zhì)好、價(jià)格低,又有很多人認(rèn)為“二拍”價(jià)格更低,常常導(dǎo)致一拍無人問津,二拍被競價(jià)競到比一拍價(jià)格還要高出很多的情況,因此,為保證成功競得拍品,只要看準(zhǔn)了及時(shí)競拍才是最佳選擇,當(dāng)然在競拍過程中也要給自己內(nèi)心設(shè)立一個(gè)底線價(jià)位,不要在競價(jià)的過程中被勝負(fù)欲沖昏頭腦,以不合理的價(jià)格成交導(dǎo)致自己后悔。

熱點(diǎn)問答>>>

問題1

以“唯一住房”為由拒絕拍賣,會被支持嗎?

市民來電:黃先生幾年前借給章先生200萬元,借款到期后章先生一直沒有償還。黃先生多次討要無果,將章先生告上法庭。經(jīng)法院審理后黃先生勝訴,判令章先生于判決書生效之日起十日內(nèi)償借款及利息?？烧孪壬恢睕]有還款,黃先生只好申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。在強(qiáng)制執(zhí)行過程中,法院發(fā)現(xiàn)章先生名下只有一套價(jià)值300萬元的房產(chǎn),再無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。法院準(zhǔn)備對其房屋進(jìn)行拍賣以償還欠款,可章先生以房屋系“唯一住房”為由提出異議,拒絕配合法院。黃先生詢問律師,拍賣章先生的房產(chǎn)要求法院會支持嗎?

律師說法:“唯一住房”的法律專業(yè)術(shù)語為“生活必需居住房屋”。根據(jù)最高院出臺的相關(guān)規(guī)定,金錢債權(quán)執(zhí)行中,申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋,或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的,被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的,人民法院不予支持。早期的執(zhí)行工作中確實(shí)有對唯一住房難以執(zhí)行的情況,這導(dǎo)致很多被執(zhí)行人欠著別人血汗錢的同時(shí),還享受著優(yōu)質(zhì)的居住條件。但隨著法律規(guī)定的進(jìn)一步完善,唯一住房改為“生活必需居住房屋”,由此我們可知欠錢住豪宅的時(shí)代一去不復(fù)返了,取而代之的是“拍賣后留出5～8年必要的租房金額、扶養(yǎng)義務(wù)人是否能提供維持生活的居住房屋”等更加合理的應(yīng)對措施。因此,章先生以“唯一房屋”為由提出的異議,應(yīng)該很難得到法院支持。

問題2

法拍房里有長期租客,該如何維權(quán)?

市民來電:劉先生在平臺上通過競拍,得到了一處法拍房的所有權(quán)。在辦理完相關(guān)手續(xù)后,劉先生去收房,到了現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)屋里有人居住。經(jīng)過詳細(xì)了解,原來原房子在房屋被查封后,擅自將該房屋出租給“不知情”的租客。并簽訂了20年租賃合同,且一次性收取大部分租金?，F(xiàn)租客以其不知情且簽訂合法租賃合同與支付大部分租金為由,拒絕搬出劉先生的房屋。劉先生詢問律師,自己該如何對抗“買賣不破租賃”?

律師說法:“買賣不破租賃”是為了保障承租人的合法權(quán)益,但是現(xiàn)在卻被有些法拍房的原業(yè)主和租客濫用,甚至成了鉆空子的漏洞。符合法律規(guī)定的租賃關(guān)系應(yīng)受到法律保護(hù),而虛構(gòu)的租賃關(guān)系不受法律保護(hù),且還可能因存在做偽證或虛假訴訟等受到法律懲罰。劉先生要綜合考慮對方租賃合同的真實(shí)性,結(jié)合物業(yè)費(fèi)、租賃時(shí)間、租賃期限、租賃金額和租賃目的,尋找所謂租賃合同的違法漏洞。也可以申請司法鑒定合同筆跡,核實(shí)租賃合同的真實(shí)性。如果劉先生不知如何調(diào)查租賃關(guān)系的真?zhèn)?可以委托專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)、拍輔機(jī)構(gòu)協(xié)助調(diào)查。如果有證據(jù)證明對方的長期租賃合同存在“倒簽”、后期“補(bǔ)救”現(xiàn)做等行為,劉先生就可以通過訴訟途徑,判定對方簽訂的租賃協(xié)議無效,從而維護(hù)自己的合法權(quán)益。

問題3

法拍房起拍價(jià)咋確定,房源會不會重復(fù)?

市民來電:市民陳先生最近有買房的打算,他聽朋友說法拍房的價(jià)格通常會比市場價(jià)低,他就開始關(guān)注法拍房相關(guān)信息。通過對多個(gè)法拍網(wǎng)站的瀏覽后發(fā)現(xiàn),這些平臺上的法拍房價(jià)格確實(shí)都比實(shí)際的市場價(jià)格低,但陳先生心中也有疑問,詢問律師法拍房是如何確定起拍價(jià)的問題?各個(gè)拍賣平臺的房源是否會有重復(fù),是否像二手房買賣平臺一樣不同的平臺價(jià)格不同?

律師說法:目前國家只頒發(fā)了七張網(wǎng)絡(luò)司法拍賣牌照,所以法拍平臺也只有7個(gè),囊括了市面上所有法拍房源。法拍房具有唯一性,任何房源只能選擇7大平臺的其中1個(gè)上,所以房源不會重復(fù)。至于法拍房的起拍價(jià)主要由當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、委托評估等幾種方式確定。如果是當(dāng)事人議價(jià),法院會聯(lián)系申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人,嘗試就房屋價(jià)格達(dá)成一致。如果雙方當(dāng)事人,就提交的議價(jià)結(jié)果達(dá)成一致,且不損害他人合法權(quán)益的,議價(jià)結(jié)果為參考價(jià)。如果是定向詢價(jià),法院會發(fā)出詢價(jià)函,并提供詳細(xì)的詢價(jià)要求和房屋的位置、面積、裝修狀況、周邊環(huán)境等因素,進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和評估,被詢價(jià)的機(jī)構(gòu)將在指定時(shí)間內(nèi)給出評估結(jié)果。如果是委托評估的話,法院會在指定期限內(nèi),從人民法院司法評估機(jī)構(gòu)名單分庫中,采取搖號方式,隨機(jī)確定三家評估機(jī)構(gòu)以及順序。人民法院向順序在先的評估機(jī)構(gòu),出具評估委托書。評估機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)出具評估報(bào)告。一般來說,起拍價(jià)會設(shè)定為評估價(jià)的70%至90%。具體的比例可能會根據(jù)不同地區(qū)、不同情況而有所差異。

問題4

拍得的法拍房被惡意毀壞,該如何維權(quán)?

市民來電:王先生夫婦倆心中都有一個(gè)夢想,就是買一套帶花園的房子。前段時(shí)間,王先生夫妻在某法拍平臺了解到一套帶漂亮花園的房子將要被拍賣,房子裝修非常好,可以直接拎包入住。兩人立即報(bào)名參加司法拍賣,并最終競拍成功。交完錢劉先生夫婦倆就興高采烈地準(zhǔn)備去接手這套房子,可到了房子后他們發(fā)現(xiàn),原本寬敞漂亮的大房子早已變了樣?；▓@里的樹也被拔出來了,屋內(nèi)的地板、吊頂、門框墻壁瓷磚等固定裝飾被人惡意損壞,就連下水道都被異物堵塞。后經(jīng)了解,損害房屋的是原房主所為。王先生詢問律師,對于原房主的惡意毀壞,自己該如何維權(quán)?

律師說法:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,故意毀損人民法院查封、扣押的財(cái)產(chǎn),根據(jù)相關(guān)法條規(guī)定,情節(jié)輕的予以訓(xùn)誡,情節(jié)重的予以罰款拘留,構(gòu)成犯罪的還可以依法追究其刑事責(zé)任。我國《刑法》設(shè)置了非法處置查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)罪,如被執(zhí)行人隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn),情節(jié)嚴(yán)重的,處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。王先生可以讓法院的執(zhí)法人員對房屋進(jìn)行取證調(diào)查,如果可以確定毀壞房屋是原房東所為,可以先由法院組織王先生和原房東對于賠償進(jìn)行協(xié)商,如果協(xié)商不成,法院可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定追究原房主的相關(guān)責(zé)任。

問題5

競拍成功后,拖欠的物業(yè)費(fèi)該誰承擔(dān)?

市民來電:年初,陳先生通過司法拍賣拍得了一套法拍房,辦理完過戶手續(xù)后,陳先生去物業(yè)辦理過戶手續(xù),物業(yè)要求陳先生補(bǔ)交前房主所欠物業(yè)費(fèi),陳先生認(rèn)為《競買公告》上顯示,存在物業(yè)費(fèi)及滯納金的欠付情況,但并未說明上述費(fèi)用的具體承擔(dān)人。因此,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該原房主承擔(dān),目前陳先生和物業(yè)僵持不下,陳先生詢問律師,從法律上講自己是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)物業(yè)費(fèi)?

律師說法:變更新產(chǎn)權(quán)人之前拖欠的物業(yè)費(fèi),物業(yè)應(yīng)當(dāng)向原產(chǎn)權(quán)人主張,向新產(chǎn)權(quán)人主張之前的物業(yè)費(fèi)及滯納金于法無據(jù)。

對于法拍房,民間確實(shí)有買受人需要承擔(dān)房屋過戶至其名下之前的物業(yè)費(fèi),甚至水、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的說法,但需要明確的是,從某個(gè)角度上講,費(fèi)用的產(chǎn)生與權(quán)屬有直接關(guān)系,正所謂無權(quán)則無責(zé),根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,自買受人依法取得房屋所有權(quán),后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)等相關(guān)使用費(fèi)由新產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。之前拖欠的費(fèi)用依法應(yīng)當(dāng)由原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。有的新產(chǎn)權(quán)人可能因?yàn)榍方粩?shù)額較低,或者不繳納可能導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)后續(xù)無法正常使用的,因此自愿代為交納相關(guān)欠費(fèi),這部分費(fèi)用同樣可以通過訴訟途徑向原產(chǎn)權(quán)人主張。由此可知,由新產(chǎn)權(quán)人支付相應(yīng)費(fèi)用的前提是“自愿”,如果新產(chǎn)權(quán)人不愿交納,以脅迫、斷水?dāng)嚯姷确绞綇?qiáng)迫新產(chǎn)權(quán)人支付,給新產(chǎn)權(quán)人造成損失的,也要依法承擔(dān)相應(yīng)后果。

問法感悟>>>

祝君律師：申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人以及其近親屬等人員參與競拍通常不受影響，但根據(jù)各地的限購政策、購房政策的規(guī)定，受相應(yīng)條件制約，且競拍本就是民事行為，受法律約束，不能任意撤銷或反悔，因此想要參與競拍必須認(rèn)真研讀每件拍品的“拍賣須知”，以便掌握關(guān)于本次競拍的規(guī)定，如果有不明白的，也可以進(jìn)一步咨詢?nèi)斯た头驅(qū)I(yè)人士。

王梓源律師：我們的工作中經(jīng)常會接到關(guān)于購買法拍房的咨詢和代理事務(wù)，我們通常會提醒當(dāng)事人需要注意以下事項(xiàng)：參拍前及時(shí)了解房屋詳細(xì)信息及拍賣原因、調(diào)查房屋租賃情況、了解房屋是否有租賃登記，以及租賃期限。因?yàn)椤百I賣不破租賃”的規(guī)則意味著購房者必須在租賃期結(jié)束后才能入住。明確費(fèi)用明細(xì)包括（稅費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、土地出讓金）等，以避免超出預(yù)算。清楚競拍規(guī)則、違反規(guī)則可能導(dǎo)致保證金不退還，甚至面臨罰款。同時(shí)，考慮后續(xù)入住問題，包括產(chǎn)權(quán)清晰度、清場難度等，確保能夠順利入住。在參與法拍前，建議進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和準(zhǔn)備，以確保順利完成交易。