半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 實(shí)習(xí)生 王筱涵

金三銀四，每年的三四月份是樓市一年當(dāng)中的“小陽春”，人們對樓市的關(guān)注度上升。購買協(xié)議明顯不公平，我的定金還能要回來嗎？購買的房屋漏雨無法居住維修期間物業(yè)也收物業(yè)費(fèi)？購買的回遷房對方不配合辦證我該怎么辦？3月12日上午，半島問法熱線80889800開通房產(chǎn)糾紛專線，山東頤衡律師事務(wù)所王鵬律師和高志杰律師在線與市民互動，就市民買房、租房等方面遇到的問題進(jìn)行解答。

每周二上午九點(diǎn)三十分，半島問法熱線都會與市民相約。12日上午9點(diǎn)多，兩部熱線電話剛一接通就同時響起，市民紛紛來電。“律師你好，我最近遇到了個房子方面的難題，想向您咨詢一下。”市民李先生來電表示，這個問題已經(jīng)讓他好幾天輾轉(zhuǎn)反側(cè)。

“20多年前，我們村拆遷，每個平房分了兩套樓房，我除了分的這一套樓房外，還向同村的村民買了一套回遷的樓房，付了錢也簽了房產(chǎn)買賣協(xié)議，對方也給我打了一個收到欠款的條子。”李先生表示，這套房子一直是自己在居住，最近村里的這些回遷房可以辦房產(chǎn)證了。“當(dāng)時我們只是簽了買賣合同，也沒能到村里去做變更登記，前一段時間我找到當(dāng)時賣給我房子的同村村民，對方現(xiàn)在不配合我辦證，我該怎么辦？”

聽完李先生的講述后，高志杰律師表示，李先生可以通過兩個方式去嘗試解決。“首先您可以拿著房產(chǎn)買賣協(xié)議，以及當(dāng)時的交付憑證，去找相關(guān)的這個辦證的部門去溝通，看看能不能直接變更，如果變更不了，可以找村委配合，出一份情況說明，著看相關(guān)部門能不能直接變更。”高律師表示，如果這種方式行不通，那就可以憑借房產(chǎn)買賣協(xié)議以及付款憑證、水電物業(yè)費(fèi)單據(jù)等，到法院提起訴訟，請求法院判令對方繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，配合辦理變更登記。

當(dāng)天上午的電話，此起彼伏，來電市民多，市民咨詢的問題角度多樣。“幾年前我在市北區(qū)買了一套別墅，去年7月份交房子的時候，我發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，有漏雨的痕跡，我就沒有收房子，讓開發(fā)商維修。”張女士說，因?yàn)榉课萋┯瓯容^嚴(yán)重，外面下大雨里面下小雨，維修持續(xù)了差不多一年的時間。

“等到2023年8月份左右，房屋漏水問題才基本解決，現(xiàn)在我想要收房子了，這時候物業(yè)告訴我想要收房子，需要讓我補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)，也就是說物業(yè)費(fèi)要從2022年的7月份開始算，否則不給我們房屋的鑰匙。”張女士表示，因?yàn)殚_發(fā)商建房質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋漏雨自己無法居住，這個責(zé)任是開發(fā)商的，自己不應(yīng)該交這個錢。“我們的損失還沒人承擔(dān)呢，物業(yè)現(xiàn)在找我們要兩萬多元的物業(yè)費(fèi)，這也太霸道了。”

王鵬律師表示，房屋存在質(zhì)量問題影響居住，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)維修責(zé)任，因質(zhì)量問題影響居住的，物業(yè)也不應(yīng)向業(yè)主收取維修期間的物業(yè)費(fèi)。“我們建議您找開發(fā)商、物業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，同時保留好相關(guān)的證據(jù)，如果協(xié)商不成可以通過訴訟的方式要求開發(fā)商履行房屋交付義務(wù)，同時請求法院判令物業(yè)費(fèi)從房屋交付之日起算。”

房產(chǎn)問題事關(guān)居民生活幸福感，是老百姓心目中的大事，記者就當(dāng)天上午市民比較關(guān)心的典型問題進(jìn)行了整理，供讀者參考。

房產(chǎn)問題盤點(diǎn)

問題1：開發(fā)商以合同約定為由不配合辦理房產(chǎn)證，我該怎么辦？

2021年，李先生與某開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買某小區(qū)的一套住房。合同簽訂后，李先生依約交了房款，開發(fā)商也交付了房屋，可沒有辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。前段時間李先生找到開發(fā)商，要求他們配合辦理房屋的房產(chǎn)證，對方卻表示購房合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移的條件是涉案小區(qū)房屋完全銷售，而現(xiàn)在該條件還沒有成就，因此無法辦理房產(chǎn)證。李先生還了解到，自己購買的房屋之前被開發(fā)商進(jìn)行了多次抵押，目前房屋一直處于抵押狀態(tài)。李先生詢問律師，購房合同中關(guān)于辦理房產(chǎn)證的約定是否有效？

律師說法：李先生簽訂的房屋買賣合同是由開發(fā)商提供的，其中的條款是開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，在訂立合同時并為與李先生協(xié)商，因該屬于格式條款。合同中對于辦理房產(chǎn)證的約定，在簽約前并沒有對李先生予以說明，且該約定不合理地免除或者減輕開發(fā)商的責(zé)任，加重對方責(zé)任，限制對方主要權(quán)利，應(yīng)該屬于無效條款。李先生可以通過訴訟的途徑，要求開發(fā)商配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并且依約支付相應(yīng)的違約金。至于房產(chǎn)目前處于抵押狀態(tài)，根據(jù)《民法典》中的規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。2023年3月，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，就“帶押過戶”運(yùn)行模式和服務(wù)方式進(jìn)一步細(xì)化。因此，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，房屋抵押不會影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

問題2：開發(fā)商要求簽訂的購房協(xié)議明顯不公，能否要求退還購房定金？

前段時間，謝女士在某開發(fā)商售樓處認(rèn)購了一套商品房，當(dāng)場簽訂了房屋認(rèn)購書，并交了2萬元認(rèn)購定金。認(rèn)購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進(jìn)行了約定。當(dāng)謝女士如約前往售樓處簽訂合同時卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無法辦理按揭款應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。對此，謝女士認(rèn)為這是一份不公平的購房合同，拒絕簽字，要求協(xié)商更改合同。可幾天后開發(fā)商通知謝女士因沒有如期簽約，沒收其定金。謝女士詢問律師，自己不簽約是因?yàn)殚_發(fā)商的購房協(xié)議明顯不公，能否要求開發(fā)商退還定金？

律師說法：依據(jù)最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。根據(jù)謝女士的描述，開發(fā)商在事先未告知的情況下，要求謝女士簽訂有不對等條款的合同，侵害了謝女士的合法權(quán)益。在謝女士提出合理異議后，開發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒收定金。因此，致使購房合同不能簽訂的責(zé)任在開發(fā)商。依照“交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的法律規(guī)定，謝女士可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。

問題3：買房者甩開中介，私下與房主聯(lián)系，能否要求“跳單”者支付中介費(fèi)？

張先生是某房屋中介的經(jīng)紀(jì)人，陳先生委托他找一個合適的房源。前段時間，他帶著陳先生，來到謝女士所有的房屋看房。期間張先生表示謝女士房屋的戶型及價位非常搶手，如陳先生有意愿，可以向謝女士支付定金。為鎖定房源，陳先生與中介簽訂《購房意向書》，約定3天后簽訂《房屋買賣合同》，并向謝女士支付1萬元定金，并約定違約時需支付房屋價格2%的違約金。3天后，陳先生表示因個人原因不愿意購買涉案房屋，讓張先生通知對方不再簽訂《房屋買賣合同》。事后，張先生得知陳先生與謝女士私下辦理了房屋交易登記手續(xù)，對于陳先生的這種“跳單”行為，張先生非常氣憤。他詢問律師，能否要求陳先生按照《購房意向書》的約定支付中介費(fèi)？

律師說法：《民法典》中有規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。中介公司通過介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買賣順利進(jìn)行獲取中介費(fèi)用，買賣雙方“跳單”會將中介公司“架空”，不利于社會誠信體系建設(shè)。根據(jù)張先生的描述，陳先生從中介處獲取了謝女士的房源信息，并與張先生簽訂了《購房意向書》，可又私下與謝女士交易，屬于典型的“跳單”行為，因此張先生可以要求陳先生按照《購房意向書》的約定支付中介費(fèi)。在此提醒購房者，在通過中介購買房屋時不可存在僥幸心里，否則交易不但沒有中介公司居間保障，還要付出中介費(fèi)。

問題4：與父母生前簽訂的《贈與協(xié)議書》，父母去世后其他繼承人有權(quán)主張撤銷嗎？

于先生的父母生育三個兒子，于先生是小兒子。2015年時，父母與于先生簽訂《贈與協(xié)議書》，約定：由于于先生對二人照顧較多，二人同意將自己名下的房產(chǎn)贈與給于先生，其他人無權(quán)提出異議。《贈與協(xié)議書》簽訂后并為辦理公證，于先生慮到父母健在，為顧及二老感受，未及時要求將房屋過戶到自己名下。后來，于先生的父母相繼去世，于先生要求其他繼承人大哥、二哥履行《贈與協(xié)議書》，配合他到房屋管理部門去辦理房屋過戶手續(xù)，但大哥、二哥主張二人并不清楚《贈與協(xié)議書》的情況，并表示房屋是父母留下的遺產(chǎn)，三兄弟都有權(quán)繼承，不同意將房屋過戶到于先生名下。于先生詢問律師，同為繼承人的大哥、二哥有權(quán)撤銷《贈與協(xié)議書》嗎？

律師說法：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被繼承人生前簽訂贈與合同，約定將財產(chǎn)贈與受贈人，死亡時尚未履行的，受贈人有權(quán)請求繼承人履行贈與合同，同時繼承人有權(quán)撤銷該贈與合同。也就是說，繼承人對贈與人在贈與合同中的權(quán)利和義務(wù)是一并繼承，既繼承了贈與人配合受贈人過戶的義務(wù)，也繼承了贈與人在一定條件下撤銷贈與的權(quán)利。由于于先生在父母在世時未辦理房產(chǎn)過戶登記，且雙方簽訂的《贈與協(xié)議書》并未辦理公證，因此父母去世后，在同為繼承人的大哥、二哥行使撤銷權(quán)的情況下，于先生就很難要求其他繼承人繼續(xù)履行《贈與協(xié)議書》。

問題5：母親去世后父親私自賣房，女兒有權(quán)主張買賣合同無效嗎？

曲女士的父母名下有一套房產(chǎn)，2021年母親去世，張女士未要求進(jìn)行析產(chǎn)繼承，房產(chǎn)登記在父親名下。前段時間曲女士得知，在2023年父親私自將房屋以240萬元的市場價格出售給了劉先生，劉先生支付了購房款并辦理了過戶登記。曲女士認(rèn)為母親去世后，父母的房產(chǎn)里有自己繼承的份額，父親要處理房產(chǎn)應(yīng)該需要經(jīng)過自己的同意。她詢問律師，能否以自己不知情為由，認(rèn)定父親與劉先生簽訂的購房合同無效？

律師說法：根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，母親去世后，房屋應(yīng)當(dāng)屬于張女士和父親共同共有的財產(chǎn)。父親私自出售房屋的行為構(gòu)成了《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分。但買賣合同是雙務(wù)有償合同，根據(jù)最高院的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，也就是說無權(quán)處分并不構(gòu)成買賣合同無效的理由。由于房屋只登記在父親一人名下，購房人劉先生基于對不動產(chǎn)登記公示的信賴，與曲女士父親簽訂了房屋買賣合同。同時劉先生支付了合理價款并辦理了過戶登記，劉先生對房屋構(gòu)成“善意取得”，因此曲女士要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的訴訟很難得到法院的支持。

問題6：租賃期內(nèi)，新房主私自更換門鎖是否合理？

2023年10月，王先生租賃了袁先生的房屋，租期為1年。前段時間，王先生回家后看到屋內(nèi)張貼了一張通知，要求王先生與陳先生辦理交接事宜。王先生聯(lián)系陳先生后得知，原房主袁先生已經(jīng)將房屋出售給陳先生，陳先生取得了房屋的所有權(quán)。王先生認(rèn)為自己當(dāng)初是與袁先生簽的的租房合同，目前租期還沒有到，就讓陳先生找袁先生協(xié)商。過了幾天，王先生回家時發(fā)現(xiàn)房屋的門鎖已經(jīng)被陳先生被更換，自己無法進(jìn)入。王先生詢問律師，自己租房的期限未到，對方私自更換門鎖是否違約？

律師說法：根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。“買賣不破租賃”是一項(xiàng)重要的民事法律規(guī)則。陳先生在取得袁先生的房屋所有權(quán)之后，雖然沒有與原承租人重新簽訂租賃合同，但袁先生就房屋簽訂的租賃合同對陳先生具有約束力，陳先生在取得房屋所有權(quán)之時即與王先生之間成立了租賃合同關(guān)系。陳先生私自更換房屋門鎖，導(dǎo)致王先生的租房合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

問法感悟

王鵬律師：如今，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營狀況參差不齊，購房者應(yīng)選擇信譽(yù)良好經(jīng)濟(jì)實(shí)力有保障的開發(fā)商，核實(shí)其國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證以及商品房銷售（預(yù)售）許可證等“五證”是否齊全。切莫被開發(fā)商的降價影響判斷，帶給自己后續(xù)房屋交付方面的困擾。購買二手房時，支付全款前要先到不動產(chǎn)登記者中心查詢房屋信息，以防出現(xiàn)交易房屋帶有抵押等導(dǎo)致不能過戶的情況發(fā)生。

高志杰律師：房屋買賣合同是約束買賣雙方的基本規(guī)則，各方理應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，謹(jǐn)慎閱讀合同條款，對約定不明確事項(xiàng)及時補(bǔ)充，做到心中有數(shù)，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細(xì)核對房屋產(chǎn)權(quán)情況，了解是否共有，是否存在抵押、查封，是否出租等情況。簽約中，要明確稅費(fèi)、房屋公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的負(fù)擔(dān)，避免因事項(xiàng)約定不明導(dǎo)致權(quán)益受損。在交房時，要將裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等物品在合同附件中詳細(xì)列明。

相關(guān)判例：僅憑代書贈與協(xié)議主張房屋過戶，法院是否支持？

主張其父生前口述、其妻書寫后再由其父簽名的協(xié)議書有效，要求按協(xié)議內(nèi)容判令登記在其父名下房屋歸其所有，法院是否支持？青島市即墨區(qū)人民法院以一起確認(rèn)合同有效糾紛案，帶您了解相關(guān)法律規(guī)定。

案情回顧

原告張某欣與被告張某蘭、張某成、張某東、張某芹、張某建6人為親兄弟姐妹。6人父母有宅基地兩處，分別為老輩祖屋和涉案房屋。后父母分別于2009年、2022年去世。張某欣主張2006年父母與其簽訂協(xié)議書一份，內(nèi)容大致為“父親房屋一處，轉(zhuǎn)入兒子張某欣名下。”落款處有其父親和張某欣姓名。因原、被告6人就該協(xié)議書效力無法達(dá)成一致意見，張某欣要求法院確認(rèn)該協(xié)議有效，并判令登記在父親名下的涉案房屋歸自己所有。被告辯稱，其父親從未表示要將該房產(chǎn)單獨(dú)給哪一位子女，也從未表示已經(jīng)將該房產(chǎn)賣與或者贈與張某欣。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理查明，張某欣所提交協(xié)議全部內(nèi)容為其妻子所寫，此外，只載有其父親及張某欣簽名字樣和手印，無其他利害關(guān)系人及中間人在場。就協(xié)議中其父親簽名真實(shí)性，張某欣申請鑒定。法官根據(jù)張某欣申請依法向相關(guān)機(jī)關(guān)和單位調(diào)取多份檢材，最終因張某欣無法提供有效檢材致退案。在無其他證據(jù)佐證的情況下，該協(xié)議屬于孤證。張某欣妻子作為利害關(guān)系人，其書寫內(nèi)容是否是張某欣父親的真實(shí)意思表示并不清楚，也沒有證據(jù)證明當(dāng)時已將協(xié)議書讀給其父親聽。主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，張某欣并未提交充分證據(jù)證明其與父母之間房屋贈與關(guān)系成立，張某欣要求確認(rèn)涉案協(xié)議有效的證據(jù)不足，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。法院判決駁回張某欣的訴訟請求。一審判決后，張某欣提起上訴，二審法院維持原判。

法官說法

就贈與合同等合同的效力而言，意思表示真實(shí)是民事法律行為成立的要件，一個有效的民事法律行為應(yīng)該是意思表示真實(shí)的行為。張某欣提交的證據(jù)不足以證明協(xié)議書內(nèi)容是其父親的真實(shí)意思表示，無法排除合理懷疑，不能證明其父親作出贈與房產(chǎn)的意思表示，因此法院不支持張某欣主張。

法官提示

為保證贈與協(xié)議效力，避免事后產(chǎn)生糾紛，在簽訂贈與合同時可以錄音錄像，保留影像證據(jù)，或有無利害關(guān)系人進(jìn)行見證且見證人要簽名、捺印、確認(rèn)，簽訂贈與協(xié)議后也可以進(jìn)行公證。